Добросовестный приобретатель и недобросовестный приобретатель. Добросовестный приобретатель квартиры Понятие добросовестный приобретатель гк рф

Добросовестный приобретатель, согласно ст. 302 ГК РФ, — это лицо, получившее имущество на возмездных (платных) основаниях от того, кто не владел правом его отчуждать (передавать), о чем не могло быть известно приобретателю.

Таким образом, статус добросовестности проявляется у приобретателя только при наличии совокупности следующих обстоятельств:

Возмездное получение имущества у неправомочного лица, а не у его собственника, который лишился его помимо своей воли (см., например, определение ВС РФ от 13.11.2007 № 59-В07-4).

Важно! Неполная оплата или отсутствие иного встречного предоставления за имущество на дату должного информирования приобретателя о его незаконном получении расценивается как безвозмездное приобретение (п. 37 постановления «О некоторых вопросах…» от 29.04.2010 Пленума Верховного суда РФ № 10, Пленума ВАС РФ № 22).
Отсутствие у приобретателя информации (о которой ему и не могло быть известно) о нарушении прав собственника при передаче имущества.
Важно! В судебной практике действует принцип презумпции добросовестности, исходя из которого приобретатель всегда предполагается законным до момента доказывания обратного (см, например, апелляционное определение Санкт-Петербургского городского суда от 13.09.2016 № 33-18592/2016), что, однако, не мешает ему представить доказательства своей добросовестности, в том числе платного получения имущества.

Безвозмездное получение имущества всегда влечет возможность законного собственника истребовать его у добросовестного приобретателя (п. 2 ст. 302 ГК РФ). Вместе с тем данное правило не распространяется на деньги и ценные бумаги на предъявителя.

Признаки проявления добросовестности приобретателем: постановление Пленума ВС РФ о добросовестном приобретателе

ГК РФ не устанавливает весь перечень критериев (признаков), по которым приобретатель может быть признан добросовестным. Вместе с тем судебная практика (постановление № 10/22, а также обзор судебной практики, утвержденный Президиумом Верховного суда РФ 01.10.2014) позволила сформировать ряд таких признаков, к которым можно отнести следующие:

Заключенная приобретателем сделка по приобретению спорного имущества по всем признакам может быть расценена как действительная, кроме противоположной стороны сделки — неправомочного продавца.
На дату заключения сделки в ЕГРН отсутствовала запись о другом собственнике имущества (не продавце) или отметка о судебном разбирательстве по поводу данного имущества.

Важно! Вышеуказанный признак действует только в отношении сделок с недвижимостью. При этом указание в ЕГРН неправомочного продавца в качестве собственника не считается достаточным доказательством добросовестности приобретателя, которое должно быть исследовано судом наряду с другими обстоятельствами дела (абз. 1 постановления № 10/22).
Отсутствие у приобретателя сомнений в праве продавца на передачу имущества, которые могут возникнуть, например, в случае выявления родственных связей участников сделки или необоснованно низкой цены имущества (пп. 8 и 9 информационного письма Президиума ВАС РФ «Обзор судебной практики» от 13.11.2008 № 126).
Важно! Ранее действовал еще один признак добросовестности приобретателя — принятие им разумных мер для установления права продавца на передачу имущества, однако постановлением Пленума Верховного суда РФ «О применении судами» от 23.06.2015 № 25 он был исключен.

Защита владения добросовестного приобретателя осуществляется путем…Иск и встречное исковое заявление о признании добросовестным приобретателем

Исходя из анализа норм действующего законодательства и судебной практики, можно сделать вывод о том, что добросовестность невозможно признать посредством предъявления отдельного иска или заявления об установлении соответствующего правового факта. Защита владения добросовестного приобретателя реализуется путем вынесения судебного вердикта об отказе в удовлетворении требования собственника по истребованию имущества и признании за добросовестным приобретателем права собственности на него.

Вывод! Таким образом, статус добросовестного приобретателя может быть получен исключительно в рамках виндикационного иска собственника об истребовании его имущества, который может быть предъявлен в течение 3 лет при условии фактического наличия у ответчика спорного имущества. Предъявление к добросовестному приобретателю иных требований, например, в рамках заявления об установлении последствий недействительности сделки, не допускается (см. определение Конституционного суда РФ от 22.12.2015 № 2932-О).

Важно! Отсутствие у приобретателя имущества на дату разбирательства дела судебным органом влечет отказ в удовлетворении иска (п. 32 постановления № 10/22).

Лицо, которое выступает ответчиком по такому иску, вправе возражать против истребования имущества из его владения, однако данное притязание также не является самостоятельным и не может расцениваться в качестве встречного искового заявления о признании приобретателя добросовестным.

Важно! При передаче имущества нескольким лицам со стороны приобретателя образуется множественность лиц. При этом если хотя бы один из них не отвечает признакам добросовестности, требование собственника имущества будет удовлетворено (п. 41 постановления №10/22).

Последствия добросовестного приобретения имущества: может ли добросовестный приобретатель требовать возмещения произведенных расходов

При признании приобретателя добросовестным, в зависимости от вердикта суда, основанного на представленных доказательствах, имущество может быть оставлено у приобретателя либо возвращено первоначальному собственнику, который лишился его помимо своей воли.

При оставлении имущества у приобретателя, как уже было сказано выше, у него возникает право собственности на данное имущество. При возвращении имущества собственнику добросовестный приобретатель вправе:

потребовать от собственника компенсации осуществленных им необходимых затрат на имущество, начиная с даты, когда собственник мог получить доходы от такого имущества (абз. 2 ст. 303 ГК РФ);
сохранить за собой осуществленные улучшения (при условии возможности их извлечения без нанесения вреда имуществу) либо потребовать компенсации своих затрат на улучшение имущества в пределах повышения вследствие этого его цены (абз. 3 ст. 303 ГК РФ);
предъявить неуправомоченному отчуждателю требование о компенсации убытков, вызванных изъятием товара по основаниям, появившимся до исполнения договора купли-продажи (п. 43 постановления №10/22).

Обратите внимание! При удовлетворении иска собственника с добросовестного приобретателя могут быть взысканы все доходы, полученные им после даты получения повестки по требованию собственника или момента, когда ему стало либо должно было стать известно о незаконном приобретении имущества (абз. 1 ст. 303 ГК РФ).

Особенности добросовестного приобретения имущества, находящегося в залоге

На практике довольно часто возникает ситуация, когда приобретатель получает имущество, находящееся в залоге, о чем ему не было известно на момент совершения сделки. При этом в случае неисполнения должником своего обязательства приобретатель может получить повестку об обращении взыскания на данное имущество в судебном порядке.

Вместе с тем по общему правилу при возмездном получении имущества лицом, которому не было и не могло быть известно о его обременении, залог прекращается (п. 1 ст. 352 ГК РФ). Однако добросовестному приобретателю необходимо учитывать, что его должное информирование о залоге будет расцениваться судом с учетом следующего:

содержал ли заключенный им договор условие об отсутствии притязаний третьих лиц на имущество информацию о том, что имущество являлось предметом спора, а также находилось под арестом, и прочие аналогичные условия;
убедился ли добросовестный приобретатель в наличии и качестве документов о праве собственности отчуждателя имущества (см., например, определение ВС РФ от 24.05.2016 № 4-КГ16-11);
были ли получены приобретателем сведения из доступных реестров, свидетельствующие об отсутствии обременения имущества, — ЕГРП, а также реестра уведомлений о залоге движимого имущества по адресу www.reestr-zalogov.ru (см., например, апелляционное определение Московского городского суда от 20.10.2016 по делу № 33-40413/2016).

Подробнее о реестре уведомлений о залоге движимого имущества рассказывается в статье Реестр уведомлений о залоге движимого имущества .

Таким образом, добросовестным приобретателем может быть признано лицо, получившее на платной основе имущество от неуправомоченного отчуждателя, о чем ему не было и не могло быть известно на дату совершения сделки. Признание приобретателя добросовестным возможно только в рамках спора о вещном праве и не может быть заявлено в качестве самостоятельного требования.

Довольно распространенной на рынке недвижимости является ситуация, когда покупатель, законно приобретший недвижимость, заплативший за нее не малую сумму денег, вдруг получает повестку в суд, по которой он привлекается в качестве ответчика по иску об истребовании имущества из чужого незаконного владения в порядке статьи 301 Гражданского Кодекса России. Ничего не подозревающий покупатель в итоге выясняет, что он является уже вторым или третьим собственником этого имущества, которое выбыло из владения своего настоящего хозяина без его ведома, а покупатель в этом случае получает статус добросовестного приобретателя.

Кто такой добросовестный приобретатель?

Понятие «добросовестный приобретатель» вводит Гражданский Кодекс России. Статья 302 ГК определяет его как лицо, которое на возмездной основе приобрело имущество у лица, не имевшего законных оснований его отчуждать, о чем приобретатель знать не мог.

Если приобретателю движимого и недвижимого имущества, которым является квартира, автомобиль, земельный участок, было известно, что продавец завладел имуществом незаконно и не имел права его отчуждать, то такого приобретателя нельзя назвать добросовестным.

Из вышесказанного можно сделать вывод, что статус «добросовестного» у приобретателя появляется в двух случаях:

в случае приобретения имущества (автомобиля, квартиры, участка) у лица, которое не имело права его отчуждать;
в случае, если приобретатель имущества не знал и не мог знать об отсутствии права на отчуждение имущества у лица, которое являлось продавцом.

Следует заметить, что судебная практика признает принцип «презумпции добросовестности», который предполагает, что приобретатель всегда является законным, пока не доказано обратное. Однако добросовестность приобретателя резюмируется наравне с владельцем недвижимого имущества.

Возникает противоречие, которое приводит к спорной ситуации. Обзор судебной практики показывает, что, принимая решение о добросовестности или недобросовестности того или иного приобретателя, суды исходят из того, проявлял ли покупатель разумную осторожность, заключая сделку купли-продажи.

Разумная осторожность при заключении сделки может заключаться в следующем:

принимал ли покупатель меры для того, чтобы выяснить являются ли права лица, которое отчуждает имущество законными;
производил ли покупатель осмотр квартиры, земельного участка, автомобиля перед приобретением;
соответствует ли цена приобретения недвижимости рыночной или же является заниженной.
знал ли приобретатель имущества о существовании притязаний третьих лиц на приобретаемую недвижимость.

В свою очередь истец должен доказать наличие у него прав собственности на спорное имущество, а также тот факт, что имущество находится у незаконного владельца.

Обзор судебной практики

Приобретателям, получившим в собственность спорное имущество, следует учитывать, что существует достаточное количество правовых инструментов, которые могут помочь им в защите своих прав. В качестве примера приведем некоторую судебную практику, рассмотрение которой даст возможность приобретателю определить и использовать конкретные обстоятельства для защиты своих законных прав и восстановления справедливости.

В обзоре судебной практике, который был утвержден Президиумом Верховного суда РФ 01 октября прошлого года, описаны несколько конкретных правовых ситуаций, которые связаны с истребованием у добросовестных приобретателей имущества. Как пример в пользу добросовестного приобретателя было отмечено Постановление ЕСПЧ от 06 декабря 2011 года по делу «Гладышева против России». В нем было указано, что необходимость проверки подлинности документов, которые касаются приватизации жилья, обязано проводить государство, а не граждане, и в этом случае истребование у добросовестного приобретателя квартиры является незаконным. В данном случае речь идет об ошибках государственных органов, которые они допустили в процессе приватизации жилья, и поэтому, в случае признания приватизации незаконной, все риски должно нести государство.

В защиту правовой позиции, которая определяет презумпцию добросовестности, говорит и Постановление КС России от 21 апреля 2003 года № 6-П, в котором указывается, что к числу имущественных прав относятся и права добросовестных приобретателей, поскольку лицам, которые владеют, пользуются и распоряжаются вещью (квартирой, земельным участком, автомобилем) должна гарантироваться государственная защита их прав. В этом постановлении также указывается, что права владения, распоряжения и пользования имуществом должны отвечать требованиям справедливости, должны быть пропорциональными, адекватными и соразмерными, и не иметь обратной силы, то есть не ограничивать пределы основного содержания конституционных норм. Данная правовая позиция изложена в контексте презумпции добросовестности приобретения. Пунктом 3.2 этого постановления в контексте статьи 167 ГК РФ говорится, что положение о последствиях недействительности сделки, которая касается обязанности каждой из сторон возвращения другой стороне всего полученного по сделке, не могут распространяться на добросовестного приобретателя.

Истребование имущества от добросовестного приобретателя допустимо в целом ряде случаев. Какими должны быть основания для такого изъятия, что не может быть истребовано и на что может рассчитывать пострадавший в случае изъятия приобретатель - эти и другие вопросы мы обсудим в данной статье.

Возможно ли истребование имущества от добросовестного приобретателя

Казалось бы, если человек совершил покупку вещи на законных основаниях, лишить его этого приобретения никто не вправе. Тем не менее процедура истребования имущества от добросовестного приобретателя вполне возможна. Безусловно, случаи, когда такое истребование допускается, строго регламентированы законом.

Здесь следует руководствоваться ст. 302 ГК РФ. Она предусматривает следующие условия, когда имущество можно истребовать:

Имущество было получено приобретателем на безвозмездной основе по договору, который был заключен лицом, не имеющим полномочий в отношении этого имущества. Причем собственнику, утратившему вещь, нужно будет доказать только 2 приведенных факта. Никаких других условий для истребования вещи в данном случае не требуется.
Возмездность или безвозмездность сделки определяется:
- получением отчуждающим лицом вознаграждения деньгами, материальными или нематериальными благами или иным встречным предоставлением;
- соблюдением обязательства по выплате вознаграждения в полном объеме и в установленный срок.
Так, в соответствии с п. 37 совместного постановления Пленумов ВС РФ и ВАС РФ от 29.04.2010 № 10/22, если к моменту, когда приобретатель узнал о неправомерности отчуждения, он не произвел полную оплату, имущество считается полученным безвозмездно.
Имущество было приобретено на возмездной основе, но было утеряно собственником или уполномоченным им лицом. К таким случаям относится также похищение вещи или иное выбытие помимо воли собственника из его владения.
Следует учесть, что в соответствии с п. 10 информационного письма президиума ВАС РФ от 13.11.2008 № 126 не может быть признана выбытием имущества помимо воли собственника передача вещи по сделке, даже если впоследствии она была признана недействительной.

Имущество может быть изъято у добросовестного приобретателя, если он не проявил должной осмотрительности

Такого понятия, как должная осмотрительность добросовестного приобретателя при заключении сделки, в ГК РФ мы не найдем. Тем не менее эта устойчивая формулировка весьма распространена в судебной практике, касающейся вопроса об изъятии вещи у добросовестного приобретателя.

Базируется она на таких законодательных постулатах:

п. 1 ст. 302 ГК РФ, который предписывает, что приобретателя может считать добросовестным, только если он не знал и не имел возможности узнать об отсутствии у продавца полномочий на распоряжение предметом сделки;
п. 1 ст. 401 ГК РФ, в силу которого лицо считается невиновным, если проявило такую степень заботливости и осмотрительности, какая была необходима исходя из правовой природы обязательства.

Что же понимает судебная инстанция под проявлением должной, разумной, обычной осмотрительности? Рассмотрим подробнее:

Очевидная несоразмерно низкая цена продаваемого имущества обязана вызвать у покупателя подозрение относительно продавца (п. 9 информационного письма № 126). Суд отметил, что покупатель, обнаружив существенное занижение цены, должен был проявить осмотрительность и дополнительно проверить чистоту сделки.
Вызвать у покупателя подозрение должно было бы наличие обременений (в том числе наложенного ареста), а также какие-то несоответствия, обнаруженные при осмотре имущества перед его покупкой (Обзор судебной практики по делам, связанным с истребованием жилых помещений от добросовестных приобретателей по искам госорганов и органов местного самоуправления, утвержденный президиумом ВС РФ 01.10.2014).
Отсутствие записи о праве собственности продавца недвижимости в ЕГРН, а также наличие записи о судебном споре в отношении объекта, совершение с ним многократных сделок за краткий период времени также являются безусловным поводом для возникновения у покупателя сомнений в юридической чистоте сделки (п. 38 постановления № 10/22).

Обратите внимание! Должная осмотрительность оценивается судом не только применительно к приобретателю вещи, но и к продавцу. Так, в Обзоре президиума ВС РФ от 01.10.2014 суд отметил, что госорган не проявил должной осмотрительности при заключении сделки по передаче квартиры, а значит, не может требовать ее изъятия, ссылаясь на отсутствие воли собственника на отчуждение имущества.

Деньги от добросовестного приобретателя истребованы быть не могут

Постановлением 9-го арбитражного апелляционного суда от 19.02.2015 № 09АП-59436/2014-ГК было отказано в истребовании у банка денежных средств, списанных им в счет уплаты кредита, несмотря на то, что формально денежные средства подлежали возврату в пенсионный фонд по причине смерти пенсионера.
Постановлением того же суда от 05.08.2016 № 09АП-32721/2016 конкурсному управляющему было отказано в истребовании у банка денежных средств, перечисленных ему предприятием-банкротом, так как банк был признан добросовестным приобретателем.

Обратите внимание! Следует отличать истребование денег у добросовестного приобретателя от взыскания неосновательного обогащения в соответствии с гл. 60 ГК РФ. Так, в апелляционном определении Мосгорсуда от 16.01.2015 по делу № 33-759/2015 ответчица утверждала, что она добросовестный приобретатель денежных средств, полученных ею при продаже квартиры по договору, впоследствии признанному недействительным. Однако суд указал, что денежные средства, полученные по недействительному договору, являются неосновательным обогащением и в результате применения последствий недействительности сделки должны быть возвращены.

Кроме денежных средств не допускается истребование следующих ценных бумаг (ЦБ):

ЦБ на предъявителя;
ордерных и именных ЦБ, удостоверяющих денежное требование (п. 3 ст. 147.1 ГК РФ);
ЦБ в бездокументарной форме, удостоверяющих только денежное право требования (ст. 149.3 ГК РФ);
ЦБ в бездокументарной форме, приобретенных на организованных торгах.

При истребовании ЦБ в документарной форме следует руководствоваться особенностями, приведенными в ст. 147.1 ГК РФ.

На что может рассчитывать приобретатель, если имущество все же было изъято

Рассмотрим, какие компенсационные меры предусмотрел законодатель для добросовестного приобретателя, если имущество у него все же было изъято.

Приобретатель оставляет за собой произведенные им отделимые улучшения изымаемого имущества. Если же улучшения носят неотделимый характер, добросовестный приобретатель имеет право на компенсацию расходов, понесенных им на такие улучшения. В соответствии со ст. 303 ГК РФ размер компенсации ограничен размером произошедшего увеличения стоимости изымаемого имущества.
Несостоявшийся в результате изъятия вещи приобретатель вправе на основании ст. 461 ГК РФ требовать от продавца компенсации всех понесенных убытков. Назовем 2 нюанса при рассмотрении подобных требований:
- Во-первых, продавец освобождается от ответственности, если сможет доказать, что покупатель знал или имел возможность узнать о наличии оснований для возможного изъятия товара.
- Во-вторых, согласно ст. 462 ГК РФ продавца следует привлечь к рассмотрению виндикационного иска. В противном случае продавец также может быть освобожден от ответственности, если сможет доказать, что мог быть предотвратить истребование (п. 43 постановления № 10/22).
Если у добросовестного приобретателя было истребовано жилье, законодательством на этот случай предусмотрены меры компенсационного характера, финансируемые за счет бюджетных средств. Речь идет о компенсации в размере до 1 млн руб., предусмотренной законом «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» от 21.07.1997 № 122-ФЗ (ст. 31.1).

Важно! Данные нормы будут действовать до 01.01.2020. Затем вступят в силу статьи о компенсации нового закона «О государственной регистрации недвижимости» от 13.07.2015 № 218-ФЗ, в ст. 68 которого также предусматривается аналогичная защитная мера.

В заключение еще раз подчеркнем, что изъятие имущества у добросовестного приобретателя возможно, но только при наличии оснований, закрепленных в законе. Деньги и некоторые ценные бумаги истребованы быть не могут. В случае изъятия товара добросовестный покупатель имеет право на возмещение ему убытков, а при изъятии жилья — на меры государственной поддержки компенсационного характера.

Добросовестный приобретатель недвижимого имущества - судебная практика по этому вопросу часто интересует не только специалистов, но и участников оборота, приобретших, как выяснилось впоследствии, чужое имущество. В этой статье мы не только раскроем условия защиты покупателей, но и выявим нюансы истребования недвижимости у добросовестного приобретателя.

Добросовестный приобретатель: критерии допустимой защиты

Для начала определимся с терминологией, а именно установим, кто может получить защиту в качестве добросовестного приобретателя. Ответ на этот вопрос мы найдем в п. 1 ст. 302 ГК РФ. Приобретателя можно однозначно рассматривать как добросовестного и имеющего право на защиту от истребования у него его приобретения, если он отвечает таким критериям:

Он не знал и не имел возможности узнать о том, что приобретает имущество не у собственника или его надлежащего представителя, а у человека, который вовсе не был наделен правом на отчуждение.
Приобрел имущество на возмездной основе (иными словами, не получил его в дар, а предоставил равноценное возмещение — деньги или иные материальные или нематериальные ценности).

Оспаривая добросовестность приобретателя, при рассмотрении вопроса о наличии у него осведомленности относительно полномочий продавца в качестве доказательств можно представить документы, подтверждающие наличие между сторонами:

родственных связей;
служебных связей;
участия в уставных капиталах организаций;
иных форм аффилированности.

ВАЖНО! Добросовестность приобретения по критерию возмездности сделки оценивается не только на момент ее заключения, но и на момент передачи имущества, а также на момент исполнения обязательства по его оплате.

Так, если вещь не была оплачена покупателем по возмездному договору в установленный срок, то и требовать защиты как добросовестный приобретатель он не имеет права (п. 4 информационного письма президиума ВАС РФ «Обзор судебной практики по некоторым вопросам, связанным с истребованием имущества из чужого незаконного владения» от 13.11.2008 № 126).

Приведем еще один пример, когда отсутствие возмездности при получении имущества является основанием для отказа в защите, казалось бы, абсолютно добросовестного приобретения. Спорное имущество было передано в хозяйственное ведение унитарному предприятию. Суд при рассмотрении иска собственника об истребовании такого имущества указал, что передача имущества унитарному предприятию была произведена безвозмездно, а, следовательно, защита добросовестного приобретения на эту ситуацию не распространяется.

Добросовестный приобретатель недвижимого имущества и его особенности

Добросовестный приобретатель недвижимости отличается от любого иного прежде всего тем, что обретение им права собственности на такое имущество связано с процедурой государственной регистрации. Во-первых, совершение акта регистрации со стороны государственной власти обуславливает момент наступления права собственности, во-вторых, предоставляет правообладателю особую защиту.

Вспомним общее правило, закрепленное в абз. 2 п. 2 ст. 223 ГК РФ. Согласно этому правилу право собственности на объект недвижимости возникает у добросовестного приобретателя с момента государственной регистрации отчуждения этого имущества. Оспаривание зарегистрированного права собственности добросовестного приобретателя допускается только путем истребования такого имущества и только в случаях, установленных законом. Об этих случаях мы будем говорить подробнее в следующем разделе.

ВАЖНО! К добросовестному приобретателю недвижимости судебные органы предъявляют особые требования. Они связаны прежде всего с проявлением покупателем особой осмотрительности при совершении сделки.

Так, Арбитражный суд Поволжского округа в своем постановлении от 01.11.2016 № Ф06-12185/2016 прямо называет должную осмотрительность в качестве правоустанавливающего критерия при оценке добросовестности покупателя при заключении договора купли-продажи. В данном деле суд отказал покупателю в защите, так как ему должно было быть известно, что недвижимость продавцом ранее не была оплачена, а перепродавалась по стоимости ниже рыночной.

Покупатель недвижимости должен проявить должную осмотрительность, то есть доподлинно выяснить все обстоятельства, касающиеся:

личности продавца, его правового статуса и наличия у него прав на распоряжение недвижимостью;
соответствия продаваемого объекта данным, изложенным в договоре и содержащимся в соответствующем государственном реестре;
отсутствия возможных притязаний на объект со стороны третьих лиц;
наличия согласия или одобрения со стороны третьих лиц или государственных органов/организаций, если таковые требуются в соответствии с законодательством.

Истребование имущества у добросовестного приобретателя

Ст. 302 ГК РФ предусматривает ряд случаев, когда, даже несмотря на наличие государственной регистрации перехода прав на недвижимое имущество, собственник может потребовать у добросовестного приобретателя вернуть имущество:

При возмездном приобретении покупателем — при наличии доказательств, свидетельствующих, что имущество:
- собственником или его представителем, уполномоченным на владение, было утеряно;
- было у них похищено;
- выбыло из владения другим путем против их воли.
При безвозмездном приобретении — без каких-либо дополнительных условий.

Верховный суд РФ в Обзоре судебной практики по делам, связанным с истребованием жилых помещений от добросовестных приобретателей по искам государственных органов и органов местного самоуправления, утвержденном президиумом 01.10.2014, указал, что в том случае, если жилое помещение получено владельцем не от собственника, собственник вправе истребовать его посредством виндикационного иска (ст. 301 ГК РФ).

ВАЖНО! Возможность истребовать недвижимое имущество у добросовестного приобретателя имеется также и тогда, когда, несмотря на возмездность приобретения, передача недвижимости во владение добросовестному приобретателю фактически не состоялась по той причине, что собственник сам продолжал пользоваться этим имуществом (п. 6 информационного письма № 126).

Существенное занижение договорной цены недвижимого имущества по отношению к его рыночной стоимости может быть расценено судом в качестве обстоятельства, указывающего на сговор сторон, а, следовательно, на возможность истребования такого имущества у покупателя (п. 9 информационного письма № 126).

Особенности, связанные с добросовестным приобретением земельного участка

Не требует специального разъяснения тот факт, что земельные участки относятся к недвижимому имуществу, а, следовательно, имеют все те же особенности, о которых мы говорили выше. Тем не менее в этом разделе мы затронем еще несколько вопросов, так или иначе связанных с добросовестным приобретением земельных участков или их истребованием:

Не может быть признан добросовестным приобретателем покупатель самовольной постройки, расположенной на земельном участке, который был истребован из чужого незаконного владения. К такому выводу пришел президиум ВАС РФ в информационном письме «Обзор судебной практики по некоторым вопросам применения арбитражными судами статьи 222 ГК РФ» от 09.12.2010 № 143 (п. 11).
Существуют особенности, связанные с истребованием земельных участков, входящих в состав лесного фонда. Напомним, что в соответствии со ст. 8 Лесного кодекса РФ право собственности на такие участки может принадлежать только Российской Федерации. Из этого следует, что участки лесного фонда могут быть истребованы в любом случае, даже если их покупатель мог бы быть признан добросовестным приобретателем. Так, президиум Псковского областного суда встал на сторону прокурора и признал отсутствующим право собственности на участок лесного фонда, зарегистрированное ранее за гражданином, несмотря на то, что участок был приобретен последним по возмездной сделке (постановление от 24.10.2014 № 4-г-281/2014).
Должная осмотрительность добросовестного приобретателя будет поставлена под сомнение, если он проигнорировал несоразмерность площади земельного участка по отношению к площади постройки, а также несоответствие назначения земельного участка, содержащегося в кадастровых документах, назначению, указанному в договоре (постановление Арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 01.10.2015 № Ф04-23620/2015).
Не могут также получить защиту добросовестные приобретатели земельных участков, если продавцы таких участков приобрели право собственности на них на основании судебных постановлений, которые были впоследствии отменены. К такому выводу пришел Верховный суд РФ в своем определении от 24.05.2016 № 18-КГ16-32.

Судебная практика по исковым заявлениям о признании добросовестным приобретателем квартиры

В этом разделе пришел черед изучить самую последнюю судебную практику, так или иначе затрагивающую вопросы о добросовестном покупателе жилых помещений.

Разберем некоторые из них:

Начнем с постановления Конституционного суда от 22.06.2017 № 16-П, признавшего неконституционным положения п. 1 ст. 302 ГК РФ для следующего случая: когда истребуется местными властями выморочное (т.е. оставшееся от умершего, у которого не было наследников) жилье от добросовестного приобретателя, если жилье было приобретено возмездно и оформлено в Росреестре. При этом местные власти не предприняли своевременных действий для оформления прав на спорное жилье. Позиция Конституционного суда успешно реализуется на практике: момент принятия местной администрацией мер по оформлению спорного жилья уверенно вошел в предмет доказывания по спорам о выморочном имуществе (Определение Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации от 18.06.2019 № 5-КГ19-88).
Весьма показательным мы считаем апелляционное определение Мосгорсуда от 02.11.2016 по делу № 33-43089/2016. В этом акте суд указал, что правом на истребование квартиры из чужого незаконного владения (то есть правом на предъявление виндикационного иска) обладает только собственник квартиры.
При принятии Мосгорсудом апелляционного определения от 16.08.2016 по делу № 33-31612/2016 суд, напротив, не встал на защиту покупателя. Суд отказал в признании его добросовестным приобретателем, так как были нарушены права собственника, утратившего квартиру помимо своей воли (при совершении дарения не было получено его нотариальное согласие на сделку).
Большой круг дел о признании добросовестным приобретателем связан с квартирами, полученными по наследству. Возьмем для примера апелляционное определение Воронежского областного суда от 19.07.2016 по делу № 33-4779/2016. Суд в данном случае отказал покупателю в признании его добросовестным приобретателем, ведь он не проявил должной осмотрительности при покупке квартиры и не установил, что лицо, продавшее ему квартиру, приобрело ее уже после смерти предыдущего собственника.
В апелляционном определении от 18.04.2016 по делу № 33-9610/2016 Мосгорсуд встал на защиту добросовестного приобретателя, указав, что жилое помещение не выбывало из владения собственника против его воли. При наличии обязательственных отношений истребование имущества из чужого незаконного владения невозможно.

Исковое заявление о добросовестном приобретении

Иски, предъявляемые в суд и предполагающие исследование вопросов относительно добросовестного приобретения, можно условно разделить на 2 большие группы:

Исковые заявления об истребовании имущества из незаконного владения приобретателя (ст. 301, 302 ГК РФ).
Правила о виндикационных исках следует применять и при рассмотрении исков, когда истребование осуществляется в качестве последствия недействительной сделки (п. 35 постановления от 29.04.2010 Пленума Верховного суда РФ № 10, Пленума ВАС РФ № 22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», далее — постановление № 10/22).
ВАЖНО! При составлении искового заявления об истребовании имущества необходимо привести доказательства наличия у истца права собственности. Таким доказательством в отношении объектов недвижимого имущества служит выписка из ЕГРН.

Если собственник не может доказать свое право с помощью этого документа, он вправе представить иные доказательства, в силу которых можно установить его права на спорное имущество. Однако данные из реестра государственной собственности или сведения о балансовой принадлежности имущества в данном случае не могут расцениваться как надлежащие доказательства (п. 36 постановления № 10/22).
Требования о признании добросовестным приобретателем.
Такие требования могут быть заявлены в качестве первоначального иска, но чаще всего являются ответной мерой (то есть встречным иском) на заявление об истребовании. Напомним, что основанием доказательной базы в этом случае должны стать:

документы и иные доказательства, подтверждающие возмездность сделки;
документы и иные доказательства, свидетельствующие, что покупатель не располагал информацией о том, что продавец не имел права на отчуждение имущества.

ВАЖНО! Внесение спорной недвижимости в качестве вклада в уставный капитал признается судами возмездной сделкой, так как в ответ участник приобретает право участия в корпорации (п. 37 постановления № 10/22).

Компенсация за утрату права

Принимая во внимание, что и добросовестный приобретатель, и утративший жилье собственник могут фактически безвинно пострадать в результате того, что суд займет противоположную позицию, законодатель предусмотрел компенсацию из бюджета государства.

ВАЖНО! В настоящее время на компенсацию можно рассчитывать в соответствии с законом «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» от 21.07.1997 № 122-ФЗ (ст. 31.1). Он будет действовать вплоть до вступления в силу закона «О государственной регистрации недвижимости» от 13.07.2015 № 218-ФЗ, то есть до 01.01.2020. Новый закон также предусматривает аналогичную компенсацию, но условия ее выплаты будут иными (ст. 68).

На компенсацию и сейчас, и впоследствии могут рассчитывать:

собственник, который не смог истребовать жилье у добросовестного приобретателя;
добросовестный приобретатель, который все же лишился своего приобретения.

Условия получения компенсации по старому закону:

вступившим в законную силу решением суда было присуждено возмещение вреда, который был причинен в виде утраты жилья;
исполнение этого решения не произошло в течение 1 года по причинам, за которые взыскатель не отвечает.

Условия получения компенсации по новому закону:

утраченное жилье должно быть единственным имеющимся у пострадавшего;
вступившим в законную силу решением суда было присуждено возмещение вреда, причиненного в связи с утратой жилья;
исполнительное производство по названному решению суда прекращено в связи со смертью должника (при отсутствии правопреемников) или ликвидацией организации-должника.

ВАЖНО! В обоих случаях компенсация носит разовый характер, а ее сумма не может быть более 1 000 000 руб.

В заключение еще раз подчеркнем, что добросовестным приобретателем может быть признан только покупатель, который оплатил недвижимое имущество, а также не знал и не имел возможности узнать о неправомерности сделки. Если же недвижимое имущество попало к приобретателю безвозмездно, рассчитывать на защиту по принципу добросовестного приобретения ему не удастся.

1. Если имущество возмездно приобретено у лица, которое не имело права его отчуждать, о чем приобретатель не знал и не мог знать (добросовестный приобретатель), то собственник вправе истребовать это имущество от приобретателя в случае, когда имущество утеряно собственником или лицом, которому имущество было передано собственником во владение, либо похищено у того или другого, либо выбыло из их владения иным путем помимо их воли.

2. Если имущество приобретено безвозмездно от лица, которое не имело права его отчуждать, собственник вправе истребовать имущество во всех случаях.

3. Деньги, а также ценные бумаги на предъявителя не могут быть истребованы от добросовестного приобретателя.

Комментарий к Ст. 302 ГК РФ

1. В отличие от добросовестности владения, представляющей собой продолжительный психический процесс, добросовестность приобретения означает, как правило, одномоментную оценку приобретателем своего поведения как не нарушающего чьи-либо права. Впрочем, если совершение сделки по приобретению спорного имущества растянуто во времени (например, когда непосредственному заключению договора предшествуют длительные или консультации), на квалификацию приобретения влияет наличие у приобретателя любой информации о сделке, ставшей для него доступной в течение всего указанного периода. Так, покупатель не может быть признан добросовестным приобретателем, если к моменту совершения возмездной сделки в отношении спорного имущества имелись притязания третьих лиц, о которых покупателю было известно, и если эти притязания впоследствии признаны в установленном порядке правомерными (п. 24 Постановления Пленума ВАС РФ N 8).

Добросовестным считается приобретение, соединенное с отсутствием у приобретателя как достоверных сведений о нелегитимности сделки по отчуждению имущества (не знал), так и оснований сомневаться в ее легитимности, очевидных для всякого нормального участника гражданского оборота исходя из общих представлений о требуемых от него заботливости и осмотрительности и с учетом обстоятельств, в которых совершается сделка (не мог знать). Как недобросовестное может быть квалифицировано приобретение имущества по неоправданно низкой цене или по сделке, совершение которой скрывается от окружающих, либо приобретение имущества, которое заведомо не может принадлежать отчуждателю, и т.д. Обстоятельства неосторожного недобросовестного приобретения для такой его квалификации должны быть в каждом конкретном случае самым подробным образом проанализированы судом с учетом особенностей личности приобретателя, наличия у него специальных навыков и познаний, обстановки, в которой совершалась сделка, и т.д. Если приобретатель — юридическое лицо, то для опровержения подозрений в неосторожной недобросовестности его приобретения практически неприемлемы ссылки на отсутствие специальных юридических познаний, сведений о состоянии рынка и т.п. (исключения могут быть сделаны лишь в отдельных случаях для общественных и религиозных организаций, деятельность которых не связана с постоянным участием в гражданском обороте).

2. Пленум ВАС РФ в п. 24 Постановления N 8 рекомендует судам возлагать бремя доказывания добросовестности приобретения на самого приобретателя. Такая позиция в принципе противоречит сформулированной в презумпции добросовестности осуществления участниками гражданских правоотношений своих субъективных прав, однако ее использование продиктовано соображениями практического характера. Приобретатель, противостоящий собственнику в виндикационном процессе, может быть совершенно незнаком собственнику, и сведениями об обстоятельствах совершения им сделки по приобретению спорной вещи последний не располагает; поэтому возложение на собственника обязанности представлять доказательства недобросовестности приобретения парализовало бы рассмотрение большинства виндикационных споров. Во всяком случае, с собственника не должна сниматься обязанность представления суду известных ему сведений об обстоятельствах приобретения истребуемого имущества, а при отсутствии у него таковых — доступных ему доказательств нелегитимности сделки по отчуждению спорной вещи, которые вне зависимости от обстоятельств ее совершения следуют из характеристик самой вещи, сведений о личности ответчика и т.д.

3. Формулируя условия удовлетворения виндикационного иска, законодатель исходит из сопоставления интересов собственника спорной вещи и ее приобретателя. Интересы недобросовестного приобретателя охране не подлежат как достигавшиеся противоправными действиями. При сравнении интересов добросовестного безвозмездного приобретателя и собственника предпочтение отдается последнему, поскольку безвозмездный приобретатель в случае изъятия у него спорной вещи не получает ухудшения своей имущественной сферы по сравнению с ее первоначальным состоянием. В случае добросовестного возмездного приобретения ранее похищенной или утраченной вещи поведение обеих сторон юридически безупречно, и интересам собственника отдается предпочтение в силу того, что его абсолютное право пострадало до того, как имело место последующее приобретение. И только в случае добровольного делегирования собственником правомочия владения вещью другому лицу, которое неправомерно отчуждает вещь, неблагоприятные последствия в виде невозможности виндикации вещи у добросовестного возмездного приобретателя возлагаются на собственника в качестве своеобразной санкции за неосмотрительность в выборе контрагента. По смыслу закона у добросовестного приобретателя в этом случае возникает право собственности на приобретенную вещь.

4. Дискуссионный характер на определенном этапе приобрел вопрос о соотношении виндикационного требования и требования о применении последствий недействительной сделки. В практике арбитражных судов и в особенности судов общей юрисдикции были распространены решения о применении последствий недействительности ряда сделок, совершенных с имуществом, изначально отчужденным по недействительной сделке, и о возврате таким образом спорного имущества отчуждателю даже тогда, когда для этого приходилось изымать имущество у добросовестного возмездного приобретателя. Наибольшую актуальность этот вопрос имел для практики по делам об оспаривании результатов приватизации в сфере арбитражного производства и по спорам о жилых помещениях — в общеюрисдикционной сфере. Высший Арбитражный Суд РФ изложил свою позицию о недопустимости удовлетворения иска о применении последствий недействительности сделки в случаях, когда спорное имущество не подлежит виндикации, в п. 25 Постановления Пленума ВАС РФ N 8. Верховный Суд РФ эту позицию вполне однозначно не комментировал, в связи с чем ситуация попала в поле зрения Конституционного Суда РФ.

В Постановлении от 21 апреля 2003 г. N 6-П КС РФ констатировал отсутствие противоречия Конституции РФ установленного ст. 167 ГК РФ общего порядка применения последствий недействительности сделок, рассматривая при этом возможность виндикации вещи, перешедшей к третьему лицу после отчуждения ее по недействительной сделке, как специальное последствие недействительности сделки. Если условия для удовлетворения виндикационного требования отсутствуют, общий механизм приведения сторон в первоначальное положение посредством реституции, предполагающий лишение третьего лица возмездно и добросовестно приобретенного имущества, востребован быть не может.

Следует считать, что при определенных обстоятельствах может быть виндицировано у возмездного добросовестного приобретателя имущество, первоначально отчужденное собственником по сделке, если она была совершена под влиянием заблуждения, обмана, угрозы, стечения тяжелых обстоятельств, т.е. когда воля на совершение сделки претерпела влияние деформирующих ее факторов, или если сделка была совершена под влиянием насилия, злонамеренного соглашения представителя одной стороны с другой стороной; с превышением полномочий органа юридического лица; недееспособными и ограниченно дееспособными субъектами, поскольку во всех этих случаях речь может идти о выбытии спорного имущества из владения собственника помимо его воли.

5. Не подлежат виндикации у добросовестного приобретателя деньги и ценные бумаги на предъявителя, даже если приобретение было безвозмездным. У недобросовестного приобретателя их можно истребовать при наличии каких-либо индивидуализирующих их признаков.

Не может быть истребовано спорное имущество у лица, ставшего его собственником в результате проведения судебным исполнителем торгов, которые не признаны недействительными по иску заинтересованной стороны (п. 22 письма Президиума ВАС РФ N 13).