Что делать если застройщик переносит срок сдачи. Застройщик нарушает сроки

• Направить претензию можно с помощью курьера – обязательно проверьте, в курсе ли курьер, что на такие документы нужно получать метку о принятии. То есть просто оставить бумаги на ресепшене не получится
• Можно отправить почтой – используйте возможность отправки заказного письма с ценной описью, чтобы в случае необходимости в суде подтвердить, что претензию вы направляли. Отправлять нужно сразу на юридический и на фактический адрес застройщика
• Можно отнести документ лично – но нужно получить отметку о том, что претензия принята у секретаря или, лучше, у самого директора или главного юриста застройщика

Обращаемся в суд Застройщик должен ответить на вашу претензию в течение одного месяца от даты отправки. Если этого не произошло или застройщик ответил вам отказом, то придется обращаться в суд.

Советы юриста: что делать, если застройщик просрочил сдачу дома

Вы заплатили по договору ДУ 1 миллион рублей. Ключевая ставка на день написания претензии – 8,5%. Вы физическое лицо и сдача дома просрочена на 100 дней.
1 млн х 1/150 х 8,5% х 100 = 56 666 рублей – это сумма, которую вы можете потребовать с застройщика за 100 дней просрочки Претензия Досудебная претензия – это документ, с помощью которого вы обращайтесь к застройщику и демонстрируете, что готовы решить проблему в гражданских взаимоотношения в досудебном порядке. Для вас же выгодно написать такую претензию первому – в суде это выставит вас как добросовестного гражданина.

Вы думаете, что делать, если застройщик задерживает сдачу дома и как грамотно написать претензию? На самом деле все просто – претензия не имеет установленной законом формы, а значит, пишется достаточно свободно. Используйте основные требования ко всем документам гражданского образца.

Как взыскать неустойку с застройщика за просрочку передачи квартиры по дду?

Вместе с тем правовая безграмотность дольщиков не позволяет им сполна воспользоваться предоставленными возможностями, что позволяет застройщикам в подавляющем большинстве случаев избежать ответственности. Вопрос Отказ в заключении соглашения застройщику Могу ли я отказать застройщику в заключении соглашения об изменении сроков сдачи квартиры, если да, то по каким причинам? Ответ Правовая природа соглашения об изменении сроков сдачи квартиры предполагает волеизъявление обеих сторон, ввиду чего, обязать дольщика к его заключению нельзя.

Таким образом, Вы вправе отказать застройщику от заключения соглашения, без указания мотивов или сославшись на его обязанность по передаче квартиры, не позднее оговоренного договором срока (п. 3 ст.

Какая компенсация положена с застройщика за задержку срока строительства

Внимание

Все достаточно просто – пишем исковое заявление, оплачиваем госпошлину, прикладываем копии документов к заявлению. Обращаться нужно в суд по месту регистрации застройщика.

Важно

К юристам часто обращаются с просьбами объяснить, что делать, если застройщик задерживает сдачу дома, претензия написана, а девелопер не отвечает ни отказом, ни подтверждением выполнения ваших требований. Обычно это выглядит как приглашения на встречу с юристами, где вас будут всячески просить отказать от претензии.

Нарушение сроков сдачи квартиры застройщиком

• Предложение о заключении такого соглашения должно быть направлено не позднее, чем за 2 месяца до истечения предельного срока сдачи квартиры дольщику. Вместе с таким предложением застройщик должен направить дольщику документы, подтверждающие невозможность окончания строительства в срок.

  При несоблюдении этих требований, отказ дольщика от заключения соглашения будет более чем убедительным и обоснованным.

Заключение Нарушение сроков сдачи квартиры, как неисполнение обязательств по договору, безусловно, является нарушением прав дольщиков, как участников долевого строительства и потребителей. При этом действующее законодательство предоставляет им массу различных инструментов для защиты и восстановления своих прав.

Порядок взыскания неустойки с застройщика по 214-фз в 2018 году

Внимательно изучите условия выхода из ЖСК. В договоре может быть прописано, что ЖСК при расторжении с ним договора удерживает уплаченные деньги в виде компенсации По векселям Если застройщик задерживает сдачу дома, а вы думаете, что делать с предварительным договором долевого участия, то у нас для вас плохие новости. Предварительный договор или вексель – это совершенно иная форма взаимоотношений между гражданином и организацией, и никакие нормы 214-ФЗ не действуют.
Можно обратиться в суд с просьбой расторгнуть такой договор, но фактически скорее всего в суде вы получить отказ от своих исковых требований, так как такой договор может не иметь юридической силы. Придется обращаться в полицию и просить завести дело о мошенничестве.
Шанс на возврат денег в такой ситуации минимален.

Что делать если застройщик задерживает сдачу дома?

Установлена решением Совета директоров Банка России (Информация ЦБ РФ от 28.04.2017г. с официального сайта www.cbr.ru).

• с 16.06.2017г. по настоящее время по ключевой ставке - 9 процентов годовых. Установлена решением Совета директоров Банка России (Информация ЦБ РФ от 14.06.2017г. с официального сайта www.cbr.ru)
• с 18.08.2017г. по настоящее время по ключевой ставке - 8,5 процентов годовых. Установлена решением Совета директоров Банка России (Информация ЦБ РФ от 16.08.2017г. с официального сайта www.cbr.ru)
• с 30.10.2017г. по настоящее время по ключевой ставке - 8,25 процентов годовых.

Александр Марущенко Старший юрист При расчете неустойки, если сроки ДДУ попали в эти периоды, действует несколько принципов. Взяв за основу один из них, можно постараться максимально извлечь выгоду.

Калькулятор неустойки по дду (214 фз)

При судебном урегулировании вопроса с застройщика можно также взыскать моральную компенсацию, штраф в размере 50% от всей суммы требований, заявленных в иске, услуги юриста и судебные расходы. Действия дольщика зависят от того, насколько застройщик затянул с передачей объекта. Существует несколько вариантов развития событий. Рассмотрим каждый из них отдельно. Неустойка за просрочку сдачи объекта Застройщик за месяц до наступления срока обязан уведомить участников, что готов к передаче жилья.

Касательно сроков сдачи существенно сократилось. Однако любой потенциальный дольщик перед покупкой должен обстоятельно изучить законодательство в области строительства – правовая грамотность пригодится на всех этапах заключения сделки. Один из самых распространенных страхов – новостройку не сдадут или же ввод сильно просрочат. сайт разобрался, что делать, если застройщик задерживает срок сдачи дома.

Нарушение сроков сдачи дома застройщиком

Прежде всего необходимо различать понятия «нарушение сроков сдачи дома застройщиком» и «нарушение сроков передачи объекта участнику долевого соглашения». Первая формулировка подразумевает юридически более верное «срок ввода в эксплуатацию» – официальную дату окончания всех строительных и монтажных работ на объекте в соответствии с проектной и разрешительной документацией. Разрешение на ввод в эксплуатацию выдается только Госстройнадзором.

Нарушение сроков ввода в эксплуатацию встречается намного реже, нежели просрочка передачи ключей. Если вы уже купили квартиру в новостройке, но перенос все-таки произошел, это грозит потерей времени и денег на съемное жилье, однако не стоит сразу причислять себя к числу обманутых дольщиков. Обычно о таком застройщики предупреждают дольщиков заблаговременно, чтобы избежать штрафов и не испортить себе репутацию. Например, в конце 2016-ого года именно так поступила компания Normann. Участникам долевого строительства не менее, чем за 2 месяца до задокументированного срока сдачи, должны прислать оповещение с предложением внести изменения в ДДУ.

Поводом для паники является отсутствие каких-либо строительных работ на объекте и «молчание» компании. Для того, чтобы дом официально признали долгостроем, необходимо доказать, что возведение не сдвинулось с мертвой точки, по меньшей мере, в течение последних 1,5 лет, т.е. она «заморожена». После вступления в силу новых правил регулирования с 30 июня 2017 года, долгостроями будут считаться те объекты, по которым задержка исполнения обязательств перед дольщиками превышает 9 месяцев с наступления прописанной в ДДУ даты. После признания этого факта, новостройка попадает в реестр долгостроев, а за дальнейшими работами уже будут пристально следить власти.

Причины того, что застройщик переносит срок сдачи дома, могут быть самыми разными: от неэффективной работы, смены генерального подрядчика (что не всегда входит в зону ответственности строительной компании) до перебоев в финансировании и банальных проволочек в муниципалитетах. Прежде, чем бить тревогу, советуем внимательно изучить сложившуюся ситуацию.

Ответственность. 3 варианта действий дольщика

Если застройщик задерживает срок сдачи дома, у дольщика есть три возможных варианта действий.

Во-первых, участник ДДУ может пойти на мировую со строительной компанией и перезаключить договор с изменениями, при условии, что такая возможность вообще предоставлена. Чаще всего девелоперы предупреждают о переносах сроков. Однако при подписании бумаги необходимо внимательно проверить положения на предмет новых условий – не появилось ли в документах прав застройщика или обязанностей дольщика, которые не были заранее оговорены?

При желании решить дело мирным путем, компания может предложить вместо перезаключения ДДУ какие-либо «подарки»: отделку, мебель и прочее. При подписании подобного рода соглашений, дольщик может потерять возможность получить в дальнейшем компенсацию за дополнительные переносы. Настоятельно рекомендуем задуматься о целесообразности такого предложения, отказаться и все-таки юридически обезопасить себя, заключив новый договор.

Во-вторых, так как застройщик несет полную ответственность за несвоевременную сдачу дома, дольщик вправе в одностороннем порядке расторгнуть ДДУ при задержке от 2 месяцев. .

В-третьих, дольщик имеет право получить денежную компенсацию, или неустойку, от строительной компании при условии, что квартира не была передана в указанную в договоре дату.

Как получить неустойку?

С 1 января 2017 года вступили в силу поправки в 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве…», которым устанавливается порядок и размеры денежных выплат. Неустойка начисляется, если застройщик задерживает сдачу дома, а точнее, срок передачи ключей. В случае нарушения компанией сроков передачи дома, зафиксированных в ДДУ, неустойка выплачивается со следующего дня, следующего за датой из договора, вплоть до момента передачи объекта. То есть, если в ДДУ записано, что передача квартиры должна быть осуществлена до 31 января, а фактически этого не произошло, то, начиная с 1 февраля, дольщик имеет право на получение денежной компенсации. Часто встречается формулировка «не позднее какого-либо квартала». В таком случае началом начисления неустойки считается первый день следующего квартального периода.

Формула для определения размера выплат едина для всех объектов. Если участником долевки является физическое лицо, т.е. обычный гражданин, то застройщик уплачивает пени в размере 1/150 ключевой ставки ЦБ РФ (с 2016 года она приравнивается к ставке рефинансирования). Для юрлиц – 1/300 ставки.

Допустим:

• Стоимость объекта по договору равна 1,6 млн рублей;
• Просрочка составила 90 дней;
• Действующая на данный момент ключевая ставка ЦБ РФ – 10%;
• Дольщик – физическое лицо.

Рассчитываем по формуле 1600000*90*0,1*1/150. Выходит, что строительная компания обязана выплатить участнику ДДУ 96 тысяч рублей.

В добровольном или досудебном порядке девелопер вряд ли выполнит такого рода обязательства, хотя в типовых ДДУ практически всегда есть раздел «Ответственность сторон» (если Вы не нашли такого пункта в своем договоре, это повод обратиться к юристу). В любом случае, лучше все-таки сначала обсудить проблему с самим застройщиком, отправив ему претензию. Удовлетворить просьбу компания обязана в течение 10 дней со дня получения документа. Если этого не произошло, то можно подавать иск в судебные органы.

Как составляется претензия застройщику?

Претензия к застройщику о нарушении сроков сдачи составляется в произвольной форме, однако существуют определенные правила составления. Они необходимы для того, чтобы обоснование недовольства было предельно конкретным и ясным. В каждой претензии должны наличествовать вводная, мотивировочная и просительная части. В случае некорректно составленного документа застройщик легко может отказаться от выполнения обязательств, а суд отклонит иск.

Если же возникла необходимость решать вопрос в судебном порядке, рекомендуем обратиться за юридической помощью к специалисту в области долевого строительства. По статистике, физические лица, участвующие в рассмотрении дел без представительства, т.е. защищающие собственные интересы самостоятельно, получают сниженные суммы неустойки из-за недостаточного знания правовых принципов, законодательства, неграмотного изложения сути иска и других различного рода тонкостей.

Судебная практика показывает, что при юридическом сопровождении шанс получить удовлетворительное решение по иску резко увеличивается. При этом издержки частично или же полностью ложатся на ответчика, т.е. застройщика.

Срок является существенным условием любого договора. Стороны должны определить дату, к которой обязательства будут исполнены полностью. Случается, что выполнить условия к определённой дате невозможно. Сегодня очень часто застройщик переносит срок сдачи дома, что делать в такой ситуации? Для начала необходимо разобраться, что является основанием отсрочивания, сможет ли строительная организация выполнить обязательства по договору.

Казалось бы, ответ очевиден: не успевает. Однако если копнуть глубже, изучить многолетнюю практику - не все так просто. Можно успокоиться, если дольщик уверен в том, что работы ведутся строго по графику, согласно документации, результат строительства на лицо.

• несвоевременная поставка оборудования;
• устранение подрядчиком недостатков при вводе дома в эксплуатацию.

Очевидно, при подобных ситуациях рано паниковать, необходимо дождаться передачи квартиры, после чего начать претензионную, судебно-исковую работу.

Стройка заморожена, на площадке нет техники, рабочих; появилась информация о смене застройщика, отсутствии разрешительной документации, введении процедуры банкротства – причины, по которым стоит начать незамедлительно действовать для защиты своих прав.

В любом случае, согласно положениям Закона о долевом участии (ФЗ-214) застройщик обязан уведомить и направить участнику ДДУ информацию о том, что затягивает сдачу квартиры. Будущему собственнику может быть предложено подписание соглашения с условием о новом сроке передачи жилья в новостройке. Необходимо помнить, что изменение условий сделки – это право, а не обязанность. При заключении соглашения, покупатель лишается права на выплату пени за задержку сдачи объекта.

Как ни странно, бывают ситуации, когда дольщику выгодно нарушение срока передачи объекта долевого строительства. Жильё приобретается с применением рассрочки, согласно условиям соглашения, покупатель обязан совершить окончательный расчёт сразу после подписания акта о приёмке квартиры. Но неожиданно наступили финансовые затруднения, вследствие чего выплатить всю сумму затруднительно. Нарушение застройщиком своих обязательств при такой ситуации может оказаться кстати. Здесь решать только будущему собственнику.

Но что делать, если квартира в ипотеке, а передача заветного жилья затягивается на длительный срок?

1. Указано: «срок сдачи дома не позднее 01.03.2018», «до 01.03.2018». Означает, что определена точная дата, задержка сдачи дома при строительстве отсчитывается с 02.03.2018. Именно с этого момента у собственника возникает право на компенсацию за просрочку сдачи квартиры.
2. Период определён месяцами, кварталами. Например: «в первом квартале 2018», «марте 2018». Последний день, в который застройщик обязан передать квартиру, согласно этим положениям – 31 марта 2018 года.
3. Дата зависит от ввода дома в эксплуатацию. «Срок ввода дома в эксплуатацию – до 31.03.2018. Застройщик передаст квартиру по истечении 14 дней со дня получения разрешения на эксплуатацию». При подобной формулировке 14 апреля 2018 года является последним днём передачи жилья без просрочки.

Даже если срок указан неопределённо, присутствуют такие формулировки, как «ориентировочная», «предположительная» дата, не стоит пугаться. Судебная практика в Российской Федерации идёт по пути защиты прав граждан.

Срок – существенное условие, а, значит, он должен быть определён, иначе сделка считается недействительной. Поэтому, «ориентировочно в 3 квартале» равно «в третьем квартале», то есть последняя дата будет 30 июня.

Итак, добросовестный застройщик, соблюдающий нормы законодательства, осознавая, что сдать недвижимость к установленной дате не получится, обязан прислать уведомление в письменном виде о переносе срока сдачи дома. Этот документ не влечёт изменения положений подписанного соглашения, и не несёт правовых последствий. Однако, вместе с уведомлением, может быть и предложение о продлении периода сдачи.

Получивший такое письмо участник долевого строительства, может дать согласие или отказаться. При согласии составить дополнительное соглашение и установить новую дату, дольщик теряет право на получение штрафных санкций за несвоевременное выполнение обязательств. Срок продлён, значит, стороны так договорились. Соглашение необходимо зарегистрировать в органах Росреестра так же, как договор.

В случае отказа от подписания новых условий, будущий собственник может терпеливо ожидать передачи жилого помещения, а может начать претензионную работу.

Если застройщик нарушил сроки сдачи дома, порядок действий такой:

1. Составить официальную претензию.
2. Вручить претензию.
3. Дождаться ответа.
4. При отрицательном ответе, или вообще его отсутствии, обратиться к судебным органам.

Все начинается с обращения к строительной организации.

Претензия составляется в письменном виде и свободной форме. Главное, указать реквизиты застройщика, заключённого договора долевого участия, данные дольщика. Необходимо перечислить все основные моменты: период, в течение которого должно быть передано жилье; стоимость приобретаемой недвижимости.

Можно потребовать передачу квартиру, выплату неустойки, компенсации, например, за то, что дольщик вынужден терпеть финансовые затруднения, арендуя чужую квартиру на срок больший, чем предполагал.

При наличии требований о выплате компенсации, необходимо озаботиться тем, что бы было документальное подтверждение законности такого требования. Например, договор аренды съёмного жилища, копии платёжных документов об оплате аренды, сведения о том, что нет иного жилья. Все эти документы могут помочь при судебном урегулировании спора.

После того, как составлена претензия, её обязательно надо направить недобросовестной строительной компании. Сделать это лучше таким образом, чтобы имелась информация о получении претензии. Можно самостоятельно отнести в офис и отдать в приёмную, если имеется, под расписку о получении с датой и расшифровкой подписи. Или воспользоваться услугами почтовой доставки. Кстати, расходы на оплату доставки также могут быть компенсированы судебным порядком, главное, сохранить чек или квитанцию.

Направить письмо можно как до сдачи недвижимости, так и после. В первом случае делается «справочный» расчёт неустойки: высчитывается сумма за один день просрочки, выставляется требование об уплате всей задолженности на день передачи объекта. Во втором случае штрафные санкции считаются полностью, и претензия выставляется на всю сумму неустойки. Целесообразно к письму приложить реквизиты банковского счета, на который будет осуществлён перевод денег.

В случае если ответ компанией не передан в оговорённые сроки, не осуществлён перевод денежных средств, то по общему правилу спустя месячный срок возникает право обратиться к председательствующему.

Для того чтобы привлечь застройщика, который переносит сроки сдачи дома, к гражданской ответственности, необходимо составить исковое заявление и подать его в суд. По Закону о защите прав потребителей, судебный орган, рассматривающий такой спор, может быть выбран истцом: как по месту нахождения дольщика, так и компании.

При разрешении споров, вытекающих из отношений долевого строительства, участник освобождён от уплаты государственной пошлины.

Составить иск не так сложно, как кажется. Но, если нет уверенности в правильности своих действий, то лучше обратиться к специалисту. Расходы на оплату юридических услуг можно включить в исковые требования. Главное, все расходы, связанные с составлением и предъявлением заявления в суд, подтверждать документально: договорами об оказании услуг, платёжными документами.

Заявление должно содержать:

1. Наименование и реквизиты судебного органа.
2. Данные истца: ФИО, почтовый адрес, номер телефона. При необходимости данные представителя истца.
3. Данные ответчика: полное наименование, почтовый адрес.
4. Краткое изложение сложившейся ситуации. Например: «01.01.2015 заключён договор между мной и ООО «Стройка». По условиям ООО «Стройка» должно было до 01.01.2017 передать мне квартиру, общей площадью 100 кв. м. в доме по адресу: г. Москва, ул. Строителей, д. 5, стоимостью 1 000 000 рублей. Однако, в установленные сроки ООО «Стройка» квартиру не передало, просрочив исполнение обязательств на 90 дней. Мной 01.05.2017 направлена претензия с требованием о выплате неустойки в размере 1 000 рублей и компенсации морального вреда равной 2 000 рублей, однако претензия не удовлетворена». Далее следуют требования: о выплате всего заявленного. Также по Закону о долевом строительстве, если застройщик самостоятельно до суда не исполнил требования по претензии, то дольщик имеет право получить штраф в размере 50 % от начисленной неустойки. Оформляя исковое заявление необходимо внимательно изучить договор. 5. Обоснование и доказательства требований. Доказательством просрочки сдачи может являться подписанный акт приёма-передачи, с проставленной соответствующей датой. Заявляя о компенсации морального вреда, обосновать, в чем выражаются пережитые нравственные страдания. Любую сумму компенсации необходимо обосновать с приложением копий всех подтверждающих документов.
5. К заявлению прикладываются копии самого иска и всех приложений для ответчика. Самостоятельно отправлять компании сформированный пакет документов не надо, это сделает суд. При использовании платных услуг копировального центра, уплаченную денежную сумму также включают в расчёт иска.
6. Подпись истца или его представителя.

Направляется иск по почте или нарочным в канцелярию судебного органа.

Суд, приняв исковое заявление к рассмотрению, уведомит об этом истца и ответчика, предложив решить спор, заключив мировое соглашение. Конечно, мировое соглашение, предполагает определённые уступки со стороны истца, например снижение заявленных требований. Если строительная компания предлагает составить мировое соглашение, необходимо просчитать возможные риски и принять решение по подписанию.

В России сформирована судебная практика, согласно которой суды не взыскивают с ответчика всю заявленную истцом сумму.

Строительная организация, как правило, заявляет требование о снижении неустойки в соответствии со статьёй 333 Гражданского кодекса. Это право ответчика. Суды рассматривают заявленные денежные требования, исходя из принципа разумности. В большинстве случаев снижают неустойку в разы по сравнению с заявленными требованиями. Например, истец, заявив 200 000 рублей, вполне может получить по судебному решению частичное удовлетворение в размере 120 000 рублей.

Если истца не устраивает такое снижение, он вправе обратиться с апелляционной жалобой на такое несправедливое, по его мнению, решение суда. Статьёй 10 Гражданского кодекса, которой можно апеллировать в жалобе, предусмотрено, что никто не имеет права извлекать выгоду из своего недобросовестного поведения. Иными словами, подписывая договор долевого участия, строительная организация устанавливает сроки и должна предусматривать все возникающие форс-мажорные обстоятельства. Зачастую застройщики хитрят, заранее просчитывая возможный размер удовлетворённых требований неустоек, и, просрочив сдачу объекта, не торопятся к выполнению обязательств к оговорённому моменту. Поэтому всегда есть шанс получить если не всю сумму штрафных санкций и компенсаций, то её максимальный размер.

Таким образом, при переносе срока сдачи квартиры, у дольщика есть много вариантов защиты своих прав, главное, вовремя обратиться к недобросовестному застройщику.

В связи с большим количеством задаваемых мне вопросов по взысканию неустойки за нарушение сроков передачи квартиры по договору долевого участия, решил написать порядок действий дольщика. Надеюсь, данная статья будет вам полезна.

В настоящее время совсем не редкость, когда застройщики задерживают срок передачи дольщику квартиры на срок от нескольких месяцев до нескольких лет. К сожалению не все дольщики знают, что в данном случае закон на их стороне и при сложившейся ситуации у пострадавшего дольщика есть полное право на получение денежной компенсации.

Итак, предположим ситуация: дольщик (назовем его – «Д.») заключил договор долевого участия с застройщиком (назовем его – «З.»), согласно условиям договора срок передачи квартиры установлен 31 декабря 2014 года. В срок указанный в договоре З. не передал квартиру Д. Квартира была передана с задержкой в шесть месяцев, т.е. 30 июня 2015 года.

Согласно п. 2 ст. 6 ФЗ-214 «О долевом участии в долевом строительстве…» в случае нарушения предусмотренного договором срока передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства застройщик уплачивает участнику долевого строительства неустойку (пени) в размере одной трехсотой ставки рефинансирования ЦБ РФ. Если участником долевого строительства является гражданин, предусмотренная настоящей частью неустойка (пени) уплачивается застройщиком в двойном размере.

Пунктом 5 статьи 13 ФЗ «О законе о защите прав потребителей» предусмотрено, что требования потребителя об уплате неустойки (пени), предусмотренной законом или договором, подлежат удовлетворению изготовителем в добровольном порядке.

Д. принял решение потребовать от З. выплатить неустойку за нарушение сроков передачи квартиры, для чего направил в адрес З. претензию (в претензии необходимо указать: кто отправляет, кому отправляет, адреса, основания требований и размер неустойки, а также ваши банковские реквизиты), в которой потребовал в течение 10 дней выплатить неустойку.

З. проигнорировал полученную претензию, никакой неустойки Д. выплачивать не стал.

Согласно п. 6 ст. 13 ФЗ «О защите прав потребителей» при удовлетворении судом требований потребителя, установленных законом, суд взыскивает с изготовителя за неисполнение в добровольном прядке удовлетворения требований потребителя штраф в размере пятьдесят процентов от суммы, присужденной судом в пользу потребителя.

Д. обращается в суд (по месту своего жительства или месту нахождения застройщика) с иском о взыскании неустойки, штрафа и морального вреда (что должно быть указано в иске можно найти в интернете). К иску надо приложить: договор долевого участия, документы подтверждающие оплату, акт приема-передачи (если есть), переписку с застройщиком (если есть), претензию с квитанциями о направлении.

Проходит несколько судебных заседаний, суд, как правило, снижает заявленный размер неустойки, применив ст. 333 ГК РФ и примет решение о взыскании с З. в пользу Д. сумму неустойки, штрафа (50%), и морального вреда.

Счастливый Д. на полученные денежные средства заканчивает ремонт в квартире.

Надеюсь, что данная статья получилась интересной и полезной.

Если у вас возникнут какие-либо вопросы, всегда готов на них ответить.

Здравствуйте,

спасибо, все ясно и понятно описано.

Один вопрос, доп. соглашение подписывать отказываюсь, т.е. точного срока сдачи не знаю (можно узнать конечно устно) претензию нужно направить когда? сразу или после приемки по акту? или направить претензию сразу, а требование после приемки?

Подавляющее большинство всех вопросов, которые задают нашим юристам дольщики, связано с нарушением сроков сдачи многоквартирного дома. Что нужно делать дольщику, если застройщик просрочил сдачу квартиры? Как защитить свои права? Внимание! Эта статья актуальна только для договоров участия в долевом строительстве и не подходит для случаев приобретения квартир в ЖСК. На купленные через участие в ЖСК квартиры неустойка по 214-ФЗ не распространяется.

Как определяется срок сдачи квартиры?

Срок передачи готовой долевки всегда предусматривается в условиях письменного договора участия в долевом строительстве. Как определять этот срок, закон не регламентирует. Главное, чтобы он был одинаковым для всех дольщиков конкретного многоквартирного дома или его блок-секции.

В договорах долевого участия обычно фигурируют 2 основных срока — срок ввода дома в эксплуатацию (выдачи разрешения на ввод) и срок передачи квартиры дольщику. По закону застройщик не имеет права передавать дольщикам квартиры до тех пор, пока местная администрация не приняла дом и не выдала застройщику разрешение на ввод. То есть сначала дом вводится в эксплуатацию, затем готовые квартиры передаются дольщикам. Поэтому при заключении договора дольщику следует обратить внимание именно на срок передачи квартиры .

Срок передачи квартиры может определяться разными способами:

• точной датой — например, «в срок не позднее 31.12.2014» . При таком варианте просрочка передачи квартиры считается со следующего дня — то есть с 01.01.2015;
• обозначением квартала — например, «в 3 квартале 2014 года». 3 квартал 2014 года длится с 01.07.2014 по 30.09.2014 включительно. Поэтому просрочка пойдет со следующего дня за окончанием квартала, то есть с 01.10.2014;
• в зависимости от срока получения разрешения на ввод в эксплуатацию — например, «ориентировочный срок получения разрешения на ввод в эксплуатацию — 1 квартал 2015 года. Передача квартиры дольщику производится в течение — 30 дней с даты получения разрешения на ввод в эксплуатацию» . При таком варианте для начала определим срок получения разрешения на ввод (по 31.03.2015 включительно), прибавим 30 дней на передачу квартиры (по 30.04.2015 включительно). Итого просрочка наступит с 01.05.2015.

Про планируемые (не гарантируемые застройщиком) сроки

Хитрые застройщики часто пишут в договорах долевого участия, что срок передачи квартиры является «ориентировочным», «планируемым», «не гарантируемым застройщиком» и может меняться. Наша судебная практика подтверждает, что такие оговорки не принимаются судом во внимание, поскольку в одностороннем порядке откладывать сроки сдачи застройщик не может.

Что происходит при нарушении срока сдачи квартиры?

По закону «Об участии в долевом строительстве» застройщик обязан в письменном виде уведомить дольщика о том, что строительство дома не укладывается в прописанные в договоре сроки. Это уведомление застройщик должен вручить вам под роспись или направить заказным письмом с уведомлением. В законе установлен и срок направления такого уведомления — минимум за 2 месяца до установленного договором срока. На практике уведомление о переносе сроков высылается не всегда.

По закону застройщик вместе с уведомлением о переносе сроков должен выслать вам предложение об изменении договора . На практике застройщик может предложить вам подписать дополнительное соглашение к договору о переносе срока передачи квартиры.

Обязан ли дольщик подписывать соглашение об изменении срока передачи квартиры?

Нет, не обязан. Закон «Об участии в долевом строительстве» говорит, что вопрос изменения договора долевого участия регулируется Гражданским кодексом РФ (ГК РФ). А в ГК сказано, что изменение договора возможно прежде всего по соглашению сторон. Поскольку вы, дольщик, являетесь равноправной стороной договора, то можете сами решать, выгодно ли вам изменение договора в части переноса срока сдачи квартиры.

Безусловно, иногда перенос срока передачи квартиры может быть удобен дольщику. Например, если вы купили квартиру в рассрочку и обязаны заплатить окончательный взнос за квартиру при ее передаче, но еще не располагаете необходимой суммой. Хотя гораздо чаще бывает наоборот: дольщик заинтересован в скорейшей сдаче квартиры, т.к. вынужден жить у родственников, на съемной квартире и терпеть прочие неудобства. В таком случае подписывать допсоглашение к договору не стоит.

Что будет, если дольщик все-таки подписал соглашение о переносе срока передачи квартиры?

Застройщик получит право передать вам квартиру в новый срок, указанный в допсоглашении. То есть срок из первоначального договора учитываться не будет. А это значит, что вы не сможете просить неустойку за просрочку сдачи квартиры (если, конечно, застройщик не нарушит и новый срок).

Как доказать, что застройщик просрочил сдачу дома?

Нарушение сроков передачи долевки доказывается с помощью акта приема-передачи квартиры:

• вариант 1 — у вас еще просто нет такого акта. Это значит, квартира вам еще не сдана и застройщик не исполнил свои обязательства;
• вариант 2 — у вас есть акт приема-передачи с более поздней датой, чем та, которая указана в договоре долевого участия.

Обратите внимание, что в данном случае своевременное исполнение обязательств по передаче квартиры должен доказывать застройщик.

Что делать, если разрешения на ввод еще нет, а застройщик уже заставляет подписывать акт приема-передачи?

На практике такие акты застройщики могут предлагать подписывать в случае, если сам дом в целом готов к сдаче, а проблемы с получением разрешения на ввод связаны с благоустройством придомовой территории и тому подобными недоделками. Застройщик может выдать вам ключи, разрешить доступ в квартиру.

Однако такой акт будет считаться недействительным, поскольку он противоречит закону: передавать квартиру без разрешения на ввод нельзя. Даже если акт будет подписан, вы не сможете на его основании зарегистрировать право собственности и стать полноправным хозяином своей квартиры. В этом акте, скорее всего, не будет написано про ваши окончательные взаиморасчеты с застройщиком по поводу возможного изменения площади квартиры, ведь БТИ еще не сможет сделать замеры квартир и выписать на них технические планы.

Если вы все-таки подписали подобный акт приема-передачи, вы можете оспаривать его действительность в судебном порядке — при рассмотрении вашего иска к застройщику по поводу просрочки сдачи дома и просить суд взыскать неустойку по дату подписания окончательного акта.

Что делать, если застройщик просрочил сдачу квартиры?

1. Напишите застройщику претензию.

В претензии вы можете просить передачи квартиры, выплаты неустойки за просрочку передачи квартиры, а также возмещения ваших убытков (например, расходов на аренду съемной квартиры). Обратите внимание, что все ваши убытки должны быть подтверждены документально. Если вы требуете возмещения затрат на съемную квартиру, обязательно приложите к претензии копию договора найма и документов об оплате (платежных поручений, расписок и т.п.). По возможности также подготовьте доказательства того, что у вас нет никакой другой квартиры или комнаты в собственности или в пользовании.

2. Вручите претензию застройщику.

Претензия вручается под роспись на вашем экземпляре претензии или направляется застройщику заказным письмом с уведомлением. Обязательно сохраните ваш экземпляр претензии с отметкой застройщика о получении либо почтовые квитанции об отправке претензии и почтовое уведомление.

Когда надо подавать претензию?
Можно до подписания акта приема-передачи, можно после. Если вы подаете претензию до передачи квартиры по акту, укажите в ней размер неустойки за 1 день просрочки, посчитайте справочно неустойку на день подачи претензии и просите выплатить неустойку по день передачи квартиры по акту. Если претензию подаете уже после подписания акта, тогда указывайте сразу в твердой сумме, исходя из фактической просрочки.

3. Обращайтесь в суд.

Если застройщик не ответил на вашу претензию и не предложил приемлемый способ разрешения спора, рекомендуем сразу же обращаться в суд с иском о защите прав потребителя. В дополнение к требованиям из претензии вы можете добавить компенсацию морального вреда (размер определите по своему усмотрению) и штраф по ч.6 ст.13 закона «О защите прав потребителей» за несоблюдение добровольного порядка удовлетворения требований потребителя.

А может ли застройщик в счет своей просрочки отменить мне доплату за лишние метры или расходы в размере до 3% на ввод дома в эксплуатацию?

Может, но не обязан это делать. Автоматически в случае просрочки сдачи дома такие доплаты не отменяются. Устных заверений застройщика, к сожалению, недостаточно. Поэтому вам необходимо будет уговорить застройщика подписать дополнительное соглашение к договору. В таком соглашении нужно прописать пункт об исключении из договора долевого участия условия о доплату за изменение площади, возмещении расходов застройщика.

Если вы не смогли уговорить застройщика, тогда пункт про доплаты будет продолжать действовать. Это значит, что вам придется доплатить застройщику необходимые суммы. В случае неоплаты он сможет взыскать их с вас по суду. Независимо от этих доплат застройщику вы можете предъявлять свой иск о защите прав потребителя.

Что делать, если в акте приема-передачи есть пометка об отсутствии у дольщика претензий по срокам передачи квартиры?

Можем предложить такой план действий:

1. Написать застройщику письменное заявление с требованием внести изменения в текст акта приема-передачи, поскольку у вас имеются претензии по срокам сдачи дома. Также можно прописать это требование в претензии о выплате неустойки. Это заявление / претензию надо вручить застройщику под роспись на вашем экземпляре.
2. Подождать реакции застройщика. Помните о сроках подписания акта приема-передачи — это 7 рабочих дней с момента получения сообщения застройщика о готовности объекта к передаче (по ст.8 ФЗ об участии в долевом строительстве) или иной срок (по условиям вашего договора ДДУ).
3. Подписать акт приема-передачи квартиры с оговоркой, если застройщик не вносит изменения в акт приема-передачи, и у вас нет оснований для отказа от подписания (например, неустраненных дефектов).

Оговорка делается во всех экземплярах акта после вашей подписи:
«Имеются претензии по выплате неустойки за просрочку передачи квартиры за период с ___ по _____. Подпись, Фамилия И.О., дата».

Не возникнет ли у меня проблем при регистрации права собственности с таким актом?

В ФЗ о государственной регистрации прав на недвижимое имущество сказано, что не подлежат приему на государственную регистрацию прав документы, имеющие подчистки либо приписки, зачеркнутые слова и иные не оговоренные в них исправления, документы, исполненные карандашом, а также документы с серьезными повреждениями, не позволяющими однозначно истолковать их содержание (ч.3 ст.18).

В Приказе Минюста РФ №184 от 01.07.2002 (Методические рекомендации по порядку проведения государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним) разъяснено, что приписки, подчистки, зачеркнутые слова и иные исправления в документах должны быть оговорены (пункт 3 статьи 18 Закона), в том числе подтверждены подписью лиц (лица), например, участников сделки, подписавших документ.

То есть если приписка оговорена и подтверждена вашей подписью, акт должны принять.