Заказчик, застройщик, генеральный подрядчик, подрядчик. Риски покупателя при покупке квартиры у подрядчика: что важно знать Существенные условия договора строительного подряда: что к ним относится

Участники строительного производства всегда связаны между собой договорными отношениями, которые регулируются Гражданским кодексом РФ. В данной статье мы рассмотрим кто такие заказчик, застройщик, генеральный подрядчик, подрядчик в строительстве и долю ответственности, которая лежит на каждом из них.

Заказчик, застройщик, генеральный подрядчик, подрядчик в строительстве — это стороны договора подряда, с определёнными функциями и обязанностями. Основная ответственность ложится на плечи генерального подрядчика, который обязан:

обеспечить исполнение принятых обязательств генподрядчика перед заказчиком;

обеспечить исполнение обязательств, принятых субподрядчиком, с полным контролем его объемов по работе, в том числе по качеству;

обеспечить безопасность всех предстоящих работ (строительных, геодезических, монтажных и т.д.);

обеспечить охрану окружающей среды, пожарную, санитарную и экологическую и другую безопасность;

обеспечить исполнение проектно-сметной документацию по строительству, включая ее оформление и согласование в государственных органах.

В целом, заказчик, застройщик, генеральный подрядчик, подрядчик в строительстве должны соблюдать взаимные интересы и договорные отношения, прежде всего, в рамках гражданского законодательства.

Если рассмотреть цепочку заказчик, застройщик, генеральный подрядчик, подрядчик в строительстве по звеньям, то генеральный подрядчик всегда будет подрядчиком для заказчика и заказчиком для субподрядчика. В этом случае, проще написать, что генеральный подрядчик является главным исполнителем всех работ «под ключ», которые и определяют степень его ответственности. Чтобы раскрыть полностью данную тему, давайте дадим определение, кто же такие заказчик, застройщик, генеральный подрядчик, подрядчик в строительстве с профессиональной точки зрения.

Генеральный подрядчик — это главный исполнитель всех работ, включенных в строительное производство. Генеральный подрядчик вправе самостоятельно формировать иерархию исполнителей — подрядчиков, субподрядного уровня, производить с ними денежные расчеты, принимать у них работы и т.д. Обычно, генеральный подрядчик — это крупная строительно-проектная компания, имеющая в штате монтажников, геодезистов и других высококвалифицированных специалистов.
Подрядчик (субподрядный) — это строительная или монтажная компания, с которой сотрудничает генеральный подрядчик. Подрядчик (субподрядный) нанимается для выполнения каких-то специальных видов работ (земляных, электромонтажных, сантехнических, отделочных и т.д.).
Застройщик — это владелец земельного участка, где намечается будущее строительство. Застройщик, в некоторых случаях, может одновременно являться заказчиком и инвестором. Более подробная информация об этом есть в «Энциклопедии строительства». Вообще, термин «застройщик» в наши дни считается термином свободного пользования. Так как общепринятый «застройщик» уже давно не используется в строительном производстве, то под это определение часто попадают — заказчик, инвестор и владелец земельного участка.
Заказчик — это распорядитель строительного производства. В некоторых случаях, одновременно инвестор (когда строительство ведется за счет средств заказчика), а в некоторых — подрядчик, то есть организатор проекта строительства. Заказчик с функциями подрядчика осуществляет общее руководство строительством, подбирает состав исполнителей, организует приемку работ и т.д. Заказчик строительства производит денежные расчеты с исполнителями строительного производства, в порядке, определенном в договоре подряда.

Как видите, заказчик, застройщик, генеральный подрядчик, подрядчик в строительстве — взаимосвязанные понятия, но между тем — сложные правовые явления, имеющие свою структуру подчинения и свои обязанности.

Наша компания самостоятельно выполняет функции генерального подрядчика, с управлением проектов «под ключ». Также мы предоставляем своим клиентам организацию проектов по типу «заказчик — застройщик», с комплексным выполнением всех задач строительного производства. Звоните!

Покупка квартиры у подрядчика – это риски, стоит понимать особенности такой сделки. Хотя подобное предложение не рынке недвижимости и будет выгоднее на 5-15% по стоимости, но риски также возрастают. Стоит знать, как их минимизировать, если есть желание получить жилье по более доступной цене.

Откуда у подрядчика квартира

Подрядчик – это строительная организация, с которой застройщик заключат договор на возведение объекта, то есть это фактически та компания, которая и строит дом. Подрядной организацией также может быть поставщик строительных материалов, компания, проводящая подведение коммуникаций. То есть любая фирма, которая принимает участие в возведении дома, считается подрядчиком.

Важно! Квартиры, подрядная организация получает в качестве оплаты за свою работу, такой своего рода бартер на взаимовыгодных условиях.

Квартиры от подрядчика будут стоить дешевле, а все, потому что и расчет с ним идет по договору. Естественно, ему квартира «обходится» дешевле и они заинтересован в максимально сжатые сроки ее продать. Ведь нужны не квартиры, а свободные денежные средства, к тому же квартир у подрядчика хватает из прошлых объектов.

Такое распространение решение связано с кризисом, так как застройщику просто нечем оплачивать услуги строителей, а для того чтобы не просрочить сроки сдачи они ищут любые возможные варианты все же закончить возведение дома и сдать его в эксплуатацию.

В результате замыкается порочный круг:

У застройщика нет денег для оплаты подрядчику.
Он рассчитывается квартирами.
Строителям нужны свободные деньги, поэтому они продают полученную недвижимость по демпинговой цене.
На рынок выходят дешевые квартиры от подрядчика. А значит, застройщик не может продать свои более дорогие в том же доме.
В результате у застройщика опять нет денег и так по кругу.

Где найти дешевые варианты

Дешевые он конечно относительно, стоимость будет ниже, чем у застройщика на 5-15%. Найти такие квартиры на досках объявлений, конечно же, не получиться. Подрядчики строят, а не ищут покупателей, поэтому они чаще всего пользуются услугами риэлторов и агентства недвижимости. Найти такую желанную недвижимость можно через знакомых риэлторов, они такие квадратные метры показывают с огромным желанием, так как их быстро раскупают, а значит, и они быстрее получают свою прибыль от сделки.

Выгода или риск

Казалось бы, в такой ситуации покупатель выигрывает, так как квартиры предлагают по более низкой цене. Но не так все просто, риски есть и довольно серьезные. Для начала стоит понять суть взаимоотношений застройщика и подрядчика. Первый не имея возможности расплатиться за строительные работы, предлагает строителям расчет через предоставление им квартиры. Зачастую это оговаривается еще на этапе подписание сделок о сотрудничестве.

Между сторонами единовременно заключается 2 договора:

Договор подрядных работ. По нему подрядчик обязан возвести дом в оговоренные сроки, и сдать его в эксплуатацию.
ДДУ на подрядчика, по которому застройщик обязан передать подрядчику квартиру.

При этом основная задача и одних и вторых привлечь в сделку третью строну – покупателя, для получения живых денег.

Основная опасность

Исходя из обоюдного соглашений застройщика и подрядчика, возникает основная уловка и риск для покупателя. Он состоит в том, что подрядчику срочно нужны свободные деньги для проведения своих работ и выполнения обязанностей перед застройщиком. Организация ищет покупателей, предлагая устно договориться о получении квартиры со скидкой до 15%, при условии, что вся сумма уплачивается сразу. Подрядчик обещает, что когда дом будет сдан в эксплуатацию, сделка будет оформлена и квартира перейдет в собственность.

Многие покупатели на это соглашаются, ведь какой смысл обманывать тем, которые и строят дом. Договор переуступки они оформлять не спешат. Так как просто не могу этого сделать, ведь свои обязательства перед застройщиком они еще не выполнили.

В результате на покупателе подобной недвижимости двойной риск – это невыполнение застройщиком своих обязанностей, так же как и подрядчиком. Теоретически с застройщиком решить проблему возможно, а вот с подрядчиком даже в суде никак, а уж тем более доказать факт получение ним средств.

Как уйти от проблем и сэкономить

Далеко не все квартиры распродаются до сдачи дома в эксплуатацию, часто уже после нескольких лет со сдачи объекта квартиры нераспроданы. В таком случае, то есть когда жилплощадь оформлена в собственность можно покупать. Скидка, конечно, будет ниже, но зато практически исключены риски, так как совершается сделка купли-продажи.

Кроме того есть ряд факторов, которые нужно учесть в процессе:

Стоит поверить репутацию застройщика, насколько интенсивно сдаются объекты, есть ли случаи не сдачи, финансовое положение и т.д. Нужно проверить все разрешительные документы, есть ли задолженности.
ДДУ должен обязательно регистрироваться, только в этом случае удастся исключить двойную или тройную продажу.
У подрядчика должна быть справка о полной оплате за квартиру, копии документа о взаимозачете за недвижимость. Это будет означать, что обоюдные обязательства выполнены.
Если квартира оформлена в собственность – это идеальный вариант.
Нужно запросить в едином реестре документ про права собственности и долевого участия.
Если подрядная организация – это акционерное общество, стоит уточнить имеет ли лицо, которое предлагает квартиру полномочия на подобные действия.

Порядок оформления

Такую сделку с подрядчиком нужно оформлять обязательно, при этом после сделки на руках должны остаться такие бумаги:

Договор купли-продажи. Он должен включать обязательные пункты: дату составления, реквизиты сторон, цену, уплаченную за квартиру, ее описание, по которому можно провести однозначную идентификацию. Подписи сторон.
Акт приема-передачи недвижимости с подписями обеих сторон.
Документы об оплате госпошлины, которую при регистрации договора платят обе стороны в равных частях.

От подрядчика нужны такие документы:

Справка об отсутствии зарегистрированных лиц в квартире.
Справку про отсутствие задолженности по коммунальным платежам.
Выписку из единого реестра, в которой должно указываться, что недвижимости не имеет обременений и арестов.
Документ об оплате.

Регистрация в Росреестре по окончанию сделки является обязательной.

Вывод

Желание купить квартиру с ценой значительно ниже рыночной имеет любой, кто ищет недвижимость. Но в погоне за низкими ценами не нужно забывать о рисках, ведь можно остаться и без денег и без квартиры. Только тщательна проверка и взвешенность решений даст возможность сэкономить и не остаться в дураках.

Одними из самых выгодных вариантов в новостройках являются предложения от подрядчиков . Поскольку они ставят себе цель как можно быстрее продать жилье, то его цену они назначают значительно ниже, чем у застройщиков и инвесторов. Однако, такие сделки сопряжены с куда большими рисками , ведь каких-либо гарантий подрядные организации не предоставляют.

Согласно пп. 30 п. 1 ст. 333.33 Налогового кодекса РФ, госпошлина за госрегистрацию уступки прав требования по ДДУ составляет 350 рублей.

Рассмотрим самые распространенные варианты оформления сделок по приобретению жилья с подрядными организациями:

Договор цессии . Договор уступки прав требования (ст. 388 ГК РФ) в пользу покупателя будет действителен, если основной договор (например, ДДУ) не запрещает такой уступки. Он оформляется в письменной форме, и должен содержать указание на изначально заключенную с застройщиком сделку и условия, определенные по ней. Договор цессии может быть подписан только до сдачи дома в эксплуатацию - после, жилье может быть реализовано лишь по купле-продаже.
Договор переуступки прав . При крупном строительстве, генеральные подрядчики привлекают более мелкие организации - субподрядчиков, расчет с которыми осуществляется также квартирами, по договору цессии. Они же, в свою очередь, переуступают уступленные им права на объекты недвижимости гражданам за вознаграждение. Риск заключения такого договора заключается в возможной «цепочке» таких переуступок, выполнение обязательств по которым невозможно проследить .
Договор соинвестирования . Согласно ст. 4 ФЗ № 39 от 25.02.1999, подрядчики, по заключенному с застройщиком договору, могут одновременно выступать и инвесторами, предоставляющими в качестве инвестиций свои услуги , взамен которых они получают права на квартиры. В таком случае, для их продажи заключаются договоры соинвестирования, по которым к гражданам переходят права на жилье в том объеме, в котором они принадлежали подрядчику-инвестору.
Договор купли-продажи . Самый безопасный вариант оформления покупки квартиры у подрядчика. Заключение такой сделки допустимо лишь после того, как дом сдан в эксплуатацию , а подрядная организация оформила на жилье право собственности, что естественно существенно завышает его цену.

Перечень документов

Для подписания с подрядчиком того или иного договора по покупке квартиры в новостройке, гражданам потребуется предоставить минимальный пакет документов.

Основной документ, необходимый для оформления сделки - это паспорт.

В случае нахождения в браке, желательно наличие нотариально заверенного согласия супруга(и) (п. 3 ст. 35 Семейного кодекса РФ) и свидетельство о браке.

Непосредственно для заключения договора какие-либо другие документы не нужны. Однако последующая регистрация перехода прав к покупателю, кроме уже указанных документов, потребует предоставления:

Заявления о госрегистрации.
Квитанции об оплате госпошлины.
Изначально заключенного между застройщиком и подрядчиком договора.
Договора цессии между подрядчиком и покупателем.
Справки о выполнении всех обязательств подрядчика или договора о переводе долга на покупателя.
Письменного согласия застройщика на переход прав (если это предусмотрено изначальным договором) или уведомления его о таком переходе.

Покупка квартиры от субподрядчиков

Генеральные подрядчики и прочие крупные подрядные структуры, для выполнения некоторых задач могут привлекать более мелкие организации, которые выступают в процессе строительства дома как субподрядчики . Расчет с ними за предоставленные услуги также часто осуществляется посредством уступки прав на квартиру по договорам цессии. Чтоб выручить средства за свою работу, субподрядчики продают переданные им объекты посредством переуступки прав на них.

По сути, схема покупки квартир у таких организаций практически не отличается от приобретения жилья у основных подрядчиков и оформляется аналогичными договорами.

Однако, «цепочка» переуступок между субподрядчиками может быть многократной , что до невозможности усложняет процесс проверки выполнения обязательств каждого из них, за которые права на квартиру и были переуступлены. Риск таких схем состоит в том, что при неисполнении обязательств хотя бы одной организацией из «цепочки», последний покупатель будет лишен жилья.

Заключение

При покупке квартиры у подрядчика, шанс не получить ее на порядок выше, чем при покупке от застройщиков. Дело в том, что помимо уже существующих рисков, возможность получения жилья ставится в зависимость от исполнения подрядной организацией взятых обязательств. Однако, даже и при их выполнении, гарантировать получение жилья подрядчик может только при продаже объектов, уже сданных в эксплуатацию. Во всех остальных случаях, риск остаться без квартиры довольно высок, чем, однако, и обусловлена низкая цена на них.

Вопрос

Участие застройщика в уступке прав

Может ли застройщик претендовать на 3% от суммы сделки по уступке прав на квартиру, со стороны подрядчика в мою пользу? В случае моего отказа платить, грозятся не дать согласие на уступку.

Ответ

Согласно п. 2 ст. 382 ГК РФ, уступка прав на может требовать согласия застройщика только в случае, если об этом прямо указано в договоре, изначально заключенном между ним и подрядчиком. Так, если в нем содержится условие о получении 3% от сделки при уступке прав, то его требования вполне законны.

Григорий Валерьевич

7 июня 2016 ・Санкт-Петербург 38 560 6

Уважаемый Павел Андреевич! Для начала надо понимать специфику иерархии в новостройке: Заказчик, Застройщик, Генеральный подрядчик, Подрядчик, Субподрядчик! Зачастую встречаются случаи, когда несколько функций, к примеру Заказчик-Застройщик-Генподрядчик, может выполнять одна и та же компания. (при наличие лицензий и разрешительной документации) Подрядчик выполняет, как правило, какие-то определенные виды работ. К примеру благоустройство, монолитные работы, или поставка материалов(бетон, арматура) и т.д. Застройщик, через Генподрядчика (при договоренности) рассчитывается с ним не деньгами, а квартирами! Так вот, подрядчик, чтобы скорее получить свои деньги, зачастую продает квартиры с дисконтом от 5 до 15%!!! Это плюс, но есть и минус: предположим что у Ген.Подрядчика и Подрядчика возник конфликт, по расчетам (из-за низкого качества выполненных работ или совсем работы не приняты), а он уже начал продавать квартиры от подряда(кормить рабочих то надо) или подрядчик свой кусок работ выполнил, а "смежники" подвели и из-за этого срыв сроков сдачи!

Риски безусловно присутствуют и довольно серьезные, включая двойные продажи.
Не стоит заключать договор, предварительно не ознакомившись с ПД, документами, выданными органами исполнительной власти о разрешении на строительство, а также документами(аренда, собственность) предоставление и закрепление земельного участка под строительство, обязательно посмотреть документы, определяющие привлечение подрядчиков к строительству интересующего вас жилого комплекса; документы, подтверждающие распределение площадей между инвесторами в форме конкретных квартир, закрепленных за каждым подрядчиком! Изучите решение о привлечении организации-застройщика и договором подряда на СМР. А самое главное, алгоритм сделки! Здесь все надо внимательно изучить (схемы могут различные, зависит от вида договора) ... и еще много-много моментов, которые вы правильно выполните, обратившись к специалисту.
с уважением, Ежов А.В

Как правило, это означает то, что застройщик оплатил часть услуг подрядной компании квартирами. Когда предлагают подрядчики, то цена ниже, чем у застройщика.
Хотя тут надо еще смотреть на самого застройщика, цена может быть привлекательной, а сам объект может иметь перспективы быть в списках долгостроя.
Тут лучше смотреть уже все комплексно:
1. Сравнить стоимость квартир застройщика с подрядчиком, иногда у подрядчиков бывает чуть выше, но это редкость
2. Найти максимальную информацию о застройщике и объекте, может поискать в форумах, в том числе и на спбгуру
3. Желательно съездить на объект и посмотреть что там, на каком этапе, как активно строится, и лучше это сделать в будничный день в рабочее время, ибо по выходным в некоторых объектах работают народу по минимуму.

Разница конечно есть но она в деталях... Главное чтобы документы были в порядке - а у кого покупать уже грамотный специалист разберется.

Нельзя не согласиться с предыдущими высказываниями. Однако при выборе между подрядной квартирой или от застройщика, на мой взгляд, необходимо руководствоваться привлекательностью цены и юридической чистоты самой квартиры, документов. На сегодняшний день широко распространены случаи когда подрядчики "бронируют" за собой пакет квартир от застройщика, не "вешая" недвижимость на себя. В этом случае сделки по продаже будут происходить в офисе самого застройщика (прямой договор), оплата через р/сч. застройщика, а цена - подрядной организации. Ну, и конечно же, грамотные подрядчики для реализации бартерной недвижимости либо нанимают агентства, специализирующиеся на продаже таких квартир либо берут в штат сотрудника - специалиста по продажам. В задачу которых входит не только поиск конечного покупателя, но и мониторинг объекта, хода строительства, конкурентов, выбор наиболее ЛИКВИДНЫХ вариантов. Все документы тщательно проверяются. Особо оговариваются условия выполнения обязательств по поставкам и оплате за квартиры.

Федотов Виктор Михайлович, [email protected] Коммерческий директор Группы компаний "СитиИнвестСтрой"

Организация маркетинга в подрядной строительной компании имеет ряд особенностей, определяемых спецификой деятельности такого рода предприятий. Являясь, по своей сути, производственной организацией, конечный результат ее производственного процесса – объект завершенного строительства, как товар не рассматривается, он выступает, в основном, в качестве имиджевого, рекламного элемента. В виде товара подрядная строительная организация предлагает покупателю (заказчику) определенный комплекс производственных услуг, выступая на конкретном сегменте строительного рынка в качестве сервисного предприятия.

Таким образом, подрядная строительная организация сочетает в себе одновременно характерные черты промышленного предприятия и предприятия сферы обслуживания. Следствием этого является пограничный характер маркетинга, что вызывает необходимость комплексного подхода к его организации, и предает ему специфические черты, не характерные для большинства производственных предприятий.

Основная цель службы маркетинга в подрядной строительной организации - это создание постоянно действующей системы сбора, обработки и обмена объективной информации между всеми структурными подразделениями фирмы для обеспечения устойчивого, прогнозируемого и управляемого процесса сбыта комплекса строительных услуг.

Эффективность маркетингового управления целиком и полностью зависит от способности управленческого аппарата соединить понимание тенденций экономических процессов во всех подразделениях предприятия.

В соответствии с классической схемой организации маркетинга на предприятии, его целесообразно разделить на внутренний и внешний. Применительно к подрядной строительной организации можно выделить следующие структурные элементы маркетинга:

Внешний маркетинг:

Общий маркетинг внешней среды - проводится с целью выявления факторов, способных оказать влияние на экономическую деятельность предприятия (политическая, экономическая, социальная, правовая обстановка).
Маркетинг строительного рынка – выявление приоритетных направлений, динамики, структуры и общих тенденций развития, отбор целевых рынков.
Маркетинг строительных проектов – сегментация, анализ реальных и потенциальных потребителей строительных услуг, изучение требований и условий заказчика.
Маркетинг строительных технологий, материалов и оборудования (маркетинг инноваций) - предполагает изучение, анализ и определение экономической целесообразности освоения, разработки и использования новых строительных технологий и материалов на текущих и перспективных объектах.
Маркетинг конкурентов – анализ состояния договорных отношений, ценовой политики, используемых технологий, способов финансирования, методов организации, качества, гарантий и сроков выполнения работ.
Маркетинг субподрядных строительных организаций (проводится по тем же показателям, что и анализ конкурентов).
Маркетинг поставщиков – анализ ассортимента, цен, качества, сроков и условий поставки строительных материалов и оборудования.
Маркетинг рабочей силы изучение, анализ спроса и предложения рабочей силы, мониторинг уровня заработной платы, существующей системы материального стимулирования персонала.
Маркетинг информационных коммуникаций – анализ существующих и поиск новых источников получения коммерческой информации, изучение рекламного рынка, получение исходных данных для выработки рекламной стратегии и тактики предприятия.
Маркетинг банковских и страховых услуг – анализ условий предоставления банковских кредитов, гарантий, инвестиционной политики банков, условий и порядка страхования строительных рисков.

Внутренний маркетинг:

Маркетинг менеджмента – анализ соответствия существующий системы управления, планирования и организационной структуры предприятия уровню решаемых текущих и перспективных задач.
Маркетинг сбыта – изучение и анализ процесса организации продаж строительных услуг, эффективности рекламы, количественных и качественных показателей сбыта, хода реализации договоров строительного подряда.
Маркетинг производственного процесса – оценка состояния технического и технологического уровня, эффективности организации работ, изучение и анализ взаимодействия структурных подразделений предприятия.
Маркетинг персонала – оценка количественных и качественных показателей персонала (образовательного, профессионального уровня, квалификации), психологического климата, уровня заработной платы, системы мотиваций, социальных льгот.
Финансовый маркетинг – анализ и выработка ценовой политики, определение уровня рентабельности каждого структурного подразделения и предприятия в целом.
Маркетинговый контроль (аудит) – комплексный анализ реализации маркетинговой концепции предприятия, тактических и стратегических планов развития.

Четкое структурное построение маркетинга дает возможность правильно понять и расставить приоритеты в работе, рационально распределить функциональные обязанности между подразделениями предприятия в части маркетинга и осуществлять контроль над их выполнением.

При организации маркетинговой деятельности подрядного строительного предприятия необходимо учитывать ряд особенностей. Основными из них являются:

несовершенство и нестабильность правовой базы строительного сектора
экономики, в результате чего достаточно вольно трактуются и постоянно меняются государственные и региональные «правила игры»;
отсутствие достоверной информации о состоянии строительного рынка, так как существующая система налогообложения вынуждает строительные предприятия скрывать истинные объемы производства и реальные финансовые (статистические) показатели;
большая (решающая) роль субъективного фактора в выборе заказчиком подрядной строительной организации, когда определяющим является уровень личных отношений руководителей предприятий, предыдущий опыт совместной работы, рекомендации общих знакомых, материальная заинтересованность лиц, уполномоченных принимать решения о выборе подрядчика;
существующий регламент проведения конкурсов среди подрядных строительных организаций является, в основном, формальным и носит, как правило, вторичный характер, 90% тендеров по отбору подрядных строительныхорганизаций проводятся с целью:
высокая степень финансовых и имиджевых рисков: при выполнении строительных работ на объекте, сметная стоимость которого сопоставима с годовым оборотом фирмы, с учетом штрафных санкций, предусмотренных договором строительного подряда, любое значительное нарушение сроков, гарантий, либо низкое качество работ, ставит предприятие на грань банкротства и приводит к безвозвратной потере положительного имиджа, как самой фирмой, так и ее руководством;
низкая мобильность строительной организации (подготовка дополнительного вида услуг, как товара, в том числе, виде новых строительных технологий и используемых материалов занимает большой период времени, необходимый для ее изучения, выбора, освоения, обучения персонала и предварительной практической отработке на второстепенных объектах);
ярко выраженный коллективный характер работы (в подрядной строительной организации невозможно выделить ни одного структурного звена, не влияющего на конечный результат деятельности предприятия);
необходимость дифференцированного, максимально корректного подхода к предприятиям-конкурентам, это вызвано тесной взаимосвязью компаний в рамках строительного рынка, где ваш сегодняшний субподрядчик завтра на другом объекте выступает в качестве генерального подрядчика, и наоборот;

В целях получения наиболее достоверных данных:

при сборе исходной информации для последующего анализа, необходимо пользоваться максимально возможным количеством не связанных между собой источников;
иметь в виду, что официальные статистические данные по строительному сектору, как правило, имеют тенденцию:

Для достижения оперативности в сборе информации и качественной подготовке коммерческого предложения (оферты):

Сбор информации о потенциальных строительных объектах целесообразно осуществлять на максимально ранних стадиях реализации проектов. Таковыми являются вынесение решения инвестиционно-тендерной комиссии и выход распоряжения губернатора о проектировании и строительстве (реконструкции) объекта недвижимости. Это позволяет:

заблаговременно оценить возможность и целесообразность участия подрядной строительной организации в реализации проекта;
осуществить личный контакт с заказчиком, либо его представителем, для получения подробной информации о требованиях по технологии, организации, качеству и сроках выполнения работ, объеме и условиях финансирования;
на основании имеющейся проектной (предпроектной) документации, выделить круг проблем в плане организации и технологии выполнения строительных работ, и предложить заказчику экономически обоснованные пути их решения вплоть до внесения изменений в архитектурно-планировочное задание и даже в готовую проектную документацию;
на стадии проектирования подготовить, обосновать и внести предложения по использованию в процессе строительства своих (желательно эксклюзивных) технологий и материалов, что в случае их принятия, гарантирует получение строительного подряда;

Коммерческое предложение (оферта) должно отражать реальные возможности строительной организации, и при этом быть максимально акцентированным на те преимущества, которые получает заказчик, сделав выбор в пользу вашей подрядной организации.

Форма предложения предполагаемых к использованию материалов, технологий и комплекса строительных услуг должна носить открытый, сравнительный характер, позволяющий заказчику сделать кажущийся самостоятельным выбор в пользу вашего предложения; (предпочтительным является сравнительная таблица технических, эксплуатационных и стоимостных характеристик используемых вами и аналогичных по назначению технологий, материалов и услуг из которой явно просматриваются преимущества вашего варианта).

Существующее на западе правило - не участвовать в тендере, если нет твердой уверенности в том, что ты его выиграешь, на российской почве не прижилось. Учитывая формальный характер проводимых тендеров, соотношение количества поданных оферт и выигранных конкурсов не является показателем высокой квалификации и надежности подрядной строительной организации. Более того, участие в торгах, где заказчиком выступает серьезная компания, располагающая ни одним потенциальным строительным объектом, независимо от их результата, предоставляет оференту возможность:

приобрести опыт участия в торгах, подготовки конкурсных предложений;
в ходе личного контакта с заказчиком, продемонстрировать и документально подтвердить свою квалификацию, видение и пути решения организационных, технологических и иных проблем по организации строительного процесса в целях создания положительного имиджа с перспективой на дальнейшее сотрудничество;
получить информацию о победителях конкурса, осуществить сравнительный анализ и выделить слабые стороны своего предложения для их последующей корректировки и доработки;
осуществить личный контакт с победителями торгов для рассмотрения возможности своего участия в данном, и иных проектах в качестве субподрядной строительной организации;
получить дополнительную информацию о предприятиях-конкурентах.

рекламная деятельность должна носить избирательный, максимально выдержанный, ненавязчивый, деловой (более информационный, чем рекламный) характер, декларирующий положительную репутацию, опыт и возможности подрядчика, подтвержденные конкретным, не вызывающим сомнений, либо легко проверяемым фактом или цифрой, (ссылка на интернет-сайт для получения более подробной информации более чем желательна);
форма публикации: рекламный модуль (содержание модуля не должно повторяться дважды, неизменным должен оставаться только фирменный стиль предприятия), либо информационно-рекламная статья (буклет) аналитического характера, обобщающая опыт работы предприятия на строительных объектах, применяемые им технологии, способы организации работ и т.д.;
места публикаций: серьёзные специализированные издания, рассчитанные на руководящий состав предприятий и организаций;
периодичность: один раз в 2-3 месяца;
публикация в специализированных и общегородских справочниках носит необязательный, исключительно имиджевый характер.

4. Маркетинг в кадровой политике строительного предприятия

Одним из основных вопросов кадровой политики подрядной строительной организации, помимо профессионального подбора персонала, является обеспечение стабильности кадров, максимальное уменьшение их текучести и частой сменяемости. Причина состоит не только в том, что стабильность кадров является одним из показателей стабильности самого предприятия. Учитывая сугубо коллективный характер работы строительной фирмы и высокую степень информированности его сотрудников, замена любого должностного лица неизбежно приводит к временному сбою в производственном процессе, утечке производственно-коммерческой информации.

Кроме того, независимо от причин, побудивших сотрудника к смене места работы, его уход и последующие поиски нового работодателя (как правило, в том же строительном секторе), даже при самой корректной мотивации, прямо или косвенно способствуют распространению негативной информации о предыдущем месте работы. Это лежит в плоскости человеческой психологии.

Решение данной проблемы не является исключительной прирегативой кадрового органа. Стабильность обеспечивается всем ходом сложившегося производственного процесса, системы мотивации персонала, состоянием психологического климата коллектива предприятия в целом и его каждого структурного подразделения в частности. Осуществление постоянного анализа, и контроля над состоянием работы с персоналом предприятия, прогнозирование и оперативное принятие решений, выработка предложений и рекомендаций являются базовыми маркетинговыми функциями кадрового органа.

5. Структура маркетинговой службы

Создание штатного маркетингового отдела в подрядной строительной организации не целесообразно. Наиболее рациональным является такой подход, при котором каждое структурное подразделение компании выполняет конкретные маркетинговые функции в части своих прямых функциональных обязанностей. В той или иной степени все подразделения фирмы занимаются маркетингом, порой, не осознавая этого. Объемы, периодичность и формы предоставления информации определяются коммерческим директором (директором по маркетингу, либо штатным маркетологом), в обязанности которого входит сбор, анализ, выработка решений и рекомендаций по вопросам организации и координации производственно-сбытовой деятельности предприятия. Задача руководителя – выработать единую концепцию организации маркетинговой деятельности предприятия и создать условия для ее реализации.

Данная статья не претендует на полноту и всесторонне освещение всех вопросов, связанных с организацией маркетинга в подрядной строительной организации. Как и всякий творческий процесс, маркетинговая деятельность не терпит догм и штампов. Выделив некоторые проблемы, являющиеся общими для подрядных строительных фирм, и предложив свои варианты и рекомендации по их решению, надеюсь, что они будут творчески доработаны и успешно использованы коллегами в практической деятельности.